Apartamente Noi București Direct Dezvoltator

Poziția ADIRU pe tema suspendării PUZ-urilor actuale la nivelul a cinci sectoare ale Capitalei (P)

Primăria Capitalei a publicat propunerea pentru ordinea de zi a Consiliului General al Municipiului București pentru data de 26.02.2021, pe care apar următoarele puncte supuse aprobării Consiliului General al Municipiului București:

• Proiect de hotărâre privind suspendarea Hotărârii Consiliului General al Municipiului București nr. 339/2020 privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal Sector 2 Inițiator – Primarul General al Municipiului București Comisii: – Comisia de urbanism şi amenajarea teritoriului – Comisia Juridică şi de Disciplină;

• Proiect de hotărâre pentru suspendarea Hotărârii Consiliului General al Municipiului București nr. 49/31.01.2019 privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal (PUZ) Sector 3 și a Hotărârii C.G.M.B. nr. 717/2019 privind rectificarea Hotărârii C.G.M.B. nr. 49/2019 Inițiator – Primarul General al Municipiului București Comisii: – Comisia de urbanism şi amenajarea teritoriului – Comisia Juridică şi de Disciplină;

• Proiect de hotărâre pentru suspendarea Hotărârii Consiliului General al Municipiului București nr. 443/2018 privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal – Zona de Sud a Sectorului 4 Inițiator – Primarul General al Municipiului București Comisii: – Comisia de urbanism şi amenajarea teritoriului – Comisia Juridică şi de Disciplină;

• Proiect de hotărâre pentru suspendarea Hotărârii Consiliului General al Municipiului București nr. 242/2020 privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal – PUZ Coordonator Sector 5 Inițiator – Primarul General al Municipiului București Comisii: – Comisia de urbanism şi amenajarea teritoriului – Comisia Juridică şi de Disciplină;

• Proiect de hotărâre pentru suspendarea Hotărârii Consiliului General al Municipiului București nr. 68/14.02.2020 privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal (PUZ) – Modificare și Actualizare PUZ Coordonator Sector 6 și a Hotărârii C.G.M.B. nr. 336/2020 privind rectificarea Hotărârii C.G.M.B. nr. 68/2020 Inițiator – Primarul General al Municipiului București Comisii: – Comisia de urbanism şi amenajarea teritoriului – Comisia Juridică şi de Disciplină.

Art. 1 Cu începere din data de 5 martie 2021, HCGMB […] privind aprobarea Planului urbanistic zonal – PUZ COORDONATOR, se suspendă pentru o perioadă de 24 de luni.

Art. 2 (1) Pe perioada de suspendare a […], certificatele de urbanism și autorizațiile de construire/desființare emise de Primarul Municipiului București și de primarii sectoarelor Municipiului București vor respecta prevederile documentațiilor de urbanism anterioare.

(2) Prevederile alin. (1) se aplică inclusiv certificatelor de urbanism și autorizațiilor de construire/desființare aflate în curs de emitere la data intrării în vigoare a prezentei hotărâri.

Cu invocarea drept temei juridic a art. 66 din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă care precizează faptul că: (1) În cazuri speciale aplicarea unui act normativ poate fi suspendată printr-un alt act normativ de același nivel sau de nivel superior. În această situație se vor prevedea, în mod expres, data la care se produce suspendarea, precum și durata ei determinată.

Și cu invocarea drept temei de fapt a situației spațiilor verzi pe cap de locuitor și a existenței unor litigii privind suspendarea sau anularea PUZ-urilor de sector.

Din referatele de aprobare mai rezultă că petenții în susținerea suspendărilor sunt Uniunea Salvați România și Eco-Civica și două persoane fizice.

CÂTEVA ASPECTE DE NATURĂ JURIDIC-ADMINISTRATIVĂ

1. Din textul propunerii supuse aprobării rezultă că suspendarea s-ar aplica atât certificatelor de urbanism și autorizațiilor de construire/desființare emise, cât și celor aflate în curs de emitere, or acest lucru contravine art. 15 alin. 2 din Constituţia României care stabilește că legea dispune numai pentru viitor, cu excepţia legii penale sau contravenţionale mai favorabile. Prin urmare, nu s-ar putea aplica pentru trecut, ci doar pentru viitor și doar pentru cererile depuse după intrarea în vigoare, însă cu respectarea prevederilor legale în materie administrativă.

2. Conform dispozițiilor art. 75 lit. c) din OUG nr. 57/2019 privind Codul Administrativ, Administrația publică locală are obligația de a se organiza și funcționa respectând principiile specifice impuse de lege, printre care și principiul consultării cetățenilor în soluționarea unor probleme de interes local deosebit.

Această situație este de interes local deosebit și nu a fost organizată, din informațiile noastre, nicio consultare cu părțile implicate prin aceasta, înțelegând cetățenii celor cinci sectoare și reprezentanți ai organizațiilor din domeniu, așa cum este asociația noastră sau alte asociații din domeniul construcțiilor și din alte domenii care vor fi afectate de către această suspendare.

3. Conform art. 66 din Legea nr. 24/2000, se poate dispune doar suspendarea aplicării și doar în cazuri speciale. Prin urmare, nu se poate dispune suspendarea Hotărârilor de aprobare a PUZ-urilor, acest lucru putând să fie realizat doar de către o instanță de judecată, fiind clar o confuzie intre suspendarea aplicării și suspendarea hotărârilor de aprobare. Pe de altă parte, art. 66 din Legea nr. 24/2000 impune existența unor cazuri speciale.

Nu a fost arătată/demonstrată existența unui caz special de imposibilitate a aplicării, situația spațiilor verzi fiind o situație cunoscută la nivelul Capitalei de foarte mult timp, care nu justifică urgența.

4. Suspendarea efectelor PUZ-ului contravine prevederilor Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul care precizează că, potrivit art. 56 din actul normativ amintit mai sus, valabilitatea prevederilor documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism se extinde de drept pentru acele investiții care au început în timpul perioadei de valabilitate, până la finalizarea acestora, dacă în timpul perioadei de valabilitate a fost începută, în condițiile legii, procedura de autorizare a executării lucrărilor de construire/desființare.

5. Autoritățile publice din România au obligația să respecte principiile consacrate la nivelul Uniunii Europene, respectiv principiul protecției încrederii legitime și principiul securității juridice sau al stabilității raporturilor juridice. Practica instanțelor europene arată fără dubiu că măsuri abuzive ale autorităților care generează insecuritate și lezează încrederea legitimă nu sunt compatibile cu dreptul Uniunii Europene. Cu titlu de exemplu, amintim Hotărârea din 14 Septembrie 2006, Elmeka NE/Ipourgos Ikonomikon, C-181/04 si C-183/04, prin care CJUE a subliniat importanța principiului protecției încrederii legitime, statuând următoarele: „În ceea ce privește principiul protecției încrederii legitime a beneficiarului conduitei favorabile, este adecvat că, mai întâi, să se determine dacă conduita autorităților administrative a dat naștere unei așteptări rezonabile în mintea unui agent economic prudent în mod rezonabil. Dacă a dat, atunci trebuie să se stabilească natura legitimă a acestei așteptări. Încrederea particularului poate fi apreciată drept legitimă ori de câte ori acesta a intrat cu bună credință în raporturi de drept administrativ cu autoritatea, primind drepturi și asumându-și obligații în cunoștință de cauză și în considerarea exercitării/executării lor, în scopul dezvoltării unei afaceri, al creșterii competitivității.

6. Încălcarea autorității judecătorești și a Legii 554/2004 privind contenciosul administrativ, pornind de la art. 1, alin 6, din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004: Autoritatea publică emitentă a unui act administrativ unilateral nelegal poate să solicite instanței anularea acestuia, în situația în care actul nu mai poate fi revocat întrucât a intrat în circuitul civil și a produs efecte juridice. În cazul admiterii acțiunii, instanța se pronunță, dacă a fost sesizată prin cererea de chemare în judecată, și asupra validității actelor juridice încheiate în baza actului administrativ nelegal, precum și asupra efectelor juridice produse de acestea. Acțiunea poate fi introdusă în termen de un an de la data emiterii actului.

Este absolut evident că PUZ-urile locale din sectoarele 2-6 și-au produs efectele juridice pentru că au fost inițiate sute, chiar mii de investiții care au început în timpul perioadei de valabilitate a PUZ-urilor; or, în acest caz, autoritatea publică emitentă (Primaria Capitalei) poate să solicite doar instanței de judecată anularea acestora, în situația în care actul nu mai poate fi revocat întrucât a intrat în circuitul civil și a produs efecte juridice.

Așa cum rezultă chiar din motivarea sau propunerea de motive, la baza acestui demers stau inclusiv sesizările celor două asociații, Uniunea Salvați România și Eco-Civica, însă acestea au și calitatea de reclamanți în dosarele menționate chiar în propunerea de motive.

Prin urmare, apare o aparență de încălcare a puterii judecătorești, care nu s-a pronunțat definitiv în spețele avute în vedere, iar intervenția în favoarea acestor asociații pe parcursul judecății apare drept o ingerință în judecarea unor dosare aflate pe rolul instanțelor de judecată, drept o încălcare a autorității judecătorești.

De altfel, suspendarea unei Hotărâri a Consiliului Local este tot de competența instanțelor judecătorești, iar un astfel de demers se poate realiza doar în fața instanțelor de judecată.

În condițiile în care domeniul construcțiilor rămâne fundamental pentru dezvoltarea Capitalei, dar și a economiei naționale, suspendarea PUZ-urilor locale pentru o perioada de doi ani va avea un impact direct asupra companiilor din domeniu, și, implicit, asupra angajaților care nu vor mai putea lucra din cauza lipsei unor noi proiecte de construire, atât în domeniul public, cât și în domeniul privat.

ÎNTREBĂRI ADRESATE CONSILIULUI GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI ȘI PRIMARULUI CAPITALEI, DL. DAN NICUȘOR

Prin urmare, rugăm atât Consiliul General al Municipiului București, cât și pe Primarul Capitalei, Dl. Dan Nicușor, să răspundă următoarelor întrebări, care ne-au fost adresate de către cumpărători, dezvoltatori imobiliari, firme din domeniul construcțiilor și investitori:

1. Ce se va întâmpla cu certificatele de urbanism și autorizațiile de construire deja emise de către autoritățile locale, Primăria Capitalei și primăriile de sector ? Ce semnifică sintagma „în curs de emitere”, având în vedere că o cerere de emitere a unui document urbanistic își produce efectele de la momentul depunerii sale?

2. Se vor mai putea realiza lucrările avute în vedere prin aceste documente urbanistice deja emise și ce ce presupune ,,întoarcerea la prevederile documentațiilor de urbanism anterioare”, având în vedere că prevederile urbanistice anterioare au fost abrogate prin noile prevederi urbanistice aprobate prin PUZ-urile de sector? Prin urmare, la care prevederi de urbanism trebuie să se raporteze populația și industria din domeniul imobiliar?

3. Ce măsuri are în vedere Consiliul General al Municipiului București și Dl. Primar al Capitalei, Dan Nicușor cu privire la companiile din domeniul dezvoltării imobiliare. Se vor acorda despăgubiri sau compensații pentru daunele cauzate de suspendarea lucrărilor din domeniul privat?

4. Ce măsuri sunt avute în vedere de către autorități cu privire la angajații din domeniu, care nu vor mai putea lucra pe perioada suspendării lucrărilor? Se are în vedere acordarea de compensații pentru companiile care pot intra în insolvență și pentru persoanele care își vor pierde locul de muncă?

5. În cazul aprobării suspendării PUZ-urilor de sector, au fost bugetate sume pentru acoperirea pierderilor/diminuarea taxelor și impozitelor generate de taxele de autorizare pentru edificarea construcțiilor, impozit pe profit pierdut de către companii, care nu se va mai achita la bugetul central și bugetele locale, taxe și impozite pe salariu, care se vor pierde în situația suspendării activității in domeniul construcțiilor?

6. De asemenea, este de estimat că un număr de câteva mii de noi dosare de judecată să fie inițiate împotriva Primăriei Capitalei – au fost estimate/bugetate sumele pentru acoperirea acestor potențiale despăgubiri, în cazul în care Primăria Capitalei va pierde aceste dosare în instanță?

7. Plecând de la dispozițiile și principiile transparenței decizionale, au fost consultate organizațiile și reprezentanții activităților din domeniul dezvoltării imobiliare, industria construcțiilor și toate domeniile care vor fi afectate – sau, dacă nu au fost consultate aceste oganizații, se are în vedere consultarea lor, ca și a cetățenilor, cu privire la proiectul de hotărâre de suspendare?

8. De ce Primăria Capitalei nu inițiază modificarea sau actualizarea PUZ-urilor de sector sau nu realizeaza PUG-ul, deoarece are la îndemana aceste măsuri administrative?

În final, am dori să știm dacă se mai dorește continuarea dezvoltării imobiliare (rezidențiale, de birouri, comerciale, logistice) în Capitală și care este obiectivul și viziunea Primăriei Capitalei cu privire la derularea activității de construire în București, în contextul suspendării PUZ-urilor de sector?

* ASOCIAȚIA DEZVOLTATORILOR IMOBILIARI DIN ROMÂNIA – URBANIS (ADIRU) este cea mai importantă asociație de profil din România, fiind o asociație independentă, apolitică, nonguvernamentală.

ADIRU a participat în mod activ atât la întâlnirile cu Guvernul României privind prelungirea programului Prima Casă până în anul 2021, cât și la întâlnirile cu reprezentanții Fondului Monetar Internațional și ai Băncii Mondiale în legătură cu dezvoltarea și situația pieței imobiliare din România.