Recent, Dragoș Dragoteanu a împărtășit o viziune sobră asupra evoluției pieței imobiliare pentru anii 2023 și 2024 într-un articol publicat pe ZF.ro. În lumina acestei analize, îmi propun să explorez și să confirm această perspectivă, având în vedere o corelare clară dintre părerea lui Dragoș și datele colectate prin intermediul eDezvoltator.ro.
Stocul foarte mare de locuințe noi
Observăm o creștere semnificativă a stocului de locuințe noi disponibile pe piață, un fenomen confirmat de datele noastre de la eDezvoltator.ro. Este esențial să subliniem că această creștere a stocului necesită o reacție din partea pieței, iar investitorii instituționali ar putea juca un rol crucial în acest sens în anul viitor.
Un aspect demn de notat este ritmul accelerat de finalizare a ansamblurilor rezidențiale. Din 258 de ansambluri la care avem informații, 195 sunt deja finalizate, iar alte 23 sunt preconizate să fie finalizate în cursul acestui an. Acest fenomen este foarte atipic, având în vedere că în anii anteriori, era rar ca un ansamblu să fie complet finalizat înainte de epuizarea stocului; majoritatea locuințelor se vindeau încă din faza de construcție. Acest trend ar putea indica o schimbare semnificativă în dinamica pieței imobiliare.
Cu toate acestea, stocul mare nu implică automat și o scădere a prețurilor deoarece prezența investitorilor în piață duce la consumul necesar pentru a menține o cerere ridicată și, deci, prețuri mari. Locuințele finalizate sunt mult mai interesante pentru investitori deoarece pot fi exploatate imediat – trebuie doar mobilate și sunt bune de listat în regim hotelier sau în chirie.
De asemenea, așa cum punctam și într-un articol anterior, observ un interes crescut din partea investitorilor instituționali care, spre deosebire de anii anteriori când se plasau mai mult în zona de finațatori de tip ”mezanin”, acum se plasează ca investitori pe termen lung, cumpărând locuințe pentru a le exploata activ – prin chirie.
Ce sunt investitorii instituționali?
Investitorii instituționali sunt entități care investesc în numele unui grup de persoane sau a unei organizații, cum ar fi fondurile de pensii, companiile de asigurări sau fondurile de investiții.
Acești actori au capacitatea de a mobiliza resurse financiare semnificative, ceea ce le permite să aibă un impact major pe piața imobiliară, în special în contextul actual, unde piața este saturată de oferte nevandabile.
În România, două fonduri se disting datorită plasamentelor lor exclusiv în segmentul rezidențial: Meta Estate Trust – care se finanțează de la mulți investitori mici, prin BVB și Encore Capital Trust – care se finanțează de la puțini investitori mari. Ambele au plasamente de tip mezanin și probabil că vor inclina în viitor pe plasamente pe termen lung.
În lumea investițiilor imobiliare, există diverse strategii și instrumente financiare care pot fi utilizate pentru a finanța achizițiile și dezvoltările. Una dintre aceste strategii este finanțarea de tip mezanin, oferită de anumite fonduri de investiții. Să explorăm ce înseamnă acest tip de finanțare și cum funcționează în sectorul imobiliar.
Ce este finanțarea de tip mezanin?
Finanțarea de tip mezanin este o formă de finanțare hibridă care combină elemente ale datoriilor și ale capitalului propriu. În structura de capital a unei companii sau a unui proiect imobiliar, finanțarea mezanin se situează între datoria senior (sau împrumutul bancar tradițional) și capitalul propriu. Acest tip de finanțare este adesea utilizat pentru a completa finanțarea principală, permițând astfel realizarea proiectului fără a dilua semnificativ participația acționarilor existenți.
Caracteristicile principale ale finanțării de tip mezanin
- Risc și rentabilitate: Finanțarea mezanin prezintă un nivel de risc mai mare comparativ cu datoriile senior, dar mai mic decât capitalul propriu. În consecință, așteaptă o rentabilitate mai mare comparativ cu datoriile senior.
- Flexibilitate în structurare: Acest tip de finanțare poate fi structurat în diverse moduri, inclusiv sub formă de datorie subordonată sau ca instrumente de capital preferențial.
- Cost mai mare: Datorită riscului crescut, costul finanțării mezanin este, de obicei, mai mare decât cel al datoriilor senior.
- Participație la capital: În unele cazuri, furnizorii de finanțare mezanin pot solicita opțiuni sau garanții care le permit să convertească datoria în acțiuni, oferindu-le astfel oportunitatea de a participa la creșterea valorii proiectului.
Aplicarea în sectorul imobiliar
În contextul real estate, finanțarea mezanin este adesea utilizată în tranzacții de achiziție sau dezvoltare. Poate servi ca un instrument eficient pentru a îmbunătăți poziția investitorului inițial în fața finanțatorilor seniori (bănci) și pentru a maximiza rentabilitatea capitalului propriu. De exemplu, un dezvoltator imobiliar poate utiliza finanțarea mezanin pentru a completa finanțarea bancară principală, permițându-i să realizeze un proiect cu o investiție inițială mai mică din partea sa.
Finanțarea de tip mezanin reprezintă o strategie financiară vitală în sectorul imobiliar, oferind flexibilitate și acces la capital suplimentar pentru dezvoltatori și investitori. Cu toate acestea, este esențial să se înțeleagă complexitatea și riscurile asociate cu acest tip de finanțare, fapt pentru care acest tip de investiții se realizează cu suport juridic și financiar foarte bine pus la punct.
Concluzie
Analizând cu atenție perspectiva lui Dragoș Dragoteanu și corelând-o cu datele noastre de la eDezvoltator.ro, pot confirma că piața imobiliară în 2024 ar putea fi la fel de lentă sau chiar mai lentă decât în prezent. Cu toate acestea, există și o rază de speranță, dată de potențiala activitate crescută a investitorilor instituționali, care ar putea aduce un suflu nou în sector și ar putea permite dezvoltatorilor să își continue planurile de expansiune.
În acest context, este esențial să continuăm să monitorizăm evoluțiile de pe piață cu un ochi critic și informat, bazându-ne pe datele empirice și analizele obiective pe care le oferă eDezvoltator.ro.
