Oriol Casellas: Vom paria pe un portofoliu diversificat. Piața rezidențială din București suferă de lipsă de predictibilitate

Meta Estate Trust este o structură holding înființată de mai mulți investitori români.

Anularea urbanismului regional (PUZ) a sectorului în urma moratoriului, anularea urbanismului de primă instanță (PUG) – o decizie care acum nu are forță juridică, dar are implicații economice, afectând strategiile dezvoltatorilor și recenta decizie de a modificarea din nou limita cu 5% TVA este ceea ce face dificilă pentru dezvoltatori care rezolvă în cele din urmă „problema grea” a fiecărui proiect.

„Impactul va depinde în mare măsură de forma finală a ordonanţei de urgență de modificare a TVA-ului pentru locuințe. În ultima variantă analizată, tranzacțiile finalizate cu plăți în avans în 2022 vor beneficia și de o cotă redusă de TVA în 2023 și vor contribui la reducerea impactului și vindem apartamente la preturi intre 120.000 si 140.000 euro. Orice tranzacție începând din 2022 va beneficia de acest tarif preferențial. Daca va fi publicată în forma actuală, impactul din punct de vedere al numărului de tranzacții va fi pozitiv. Pentru restul, peste 140.000 sau sub 120.000 , efectul va fi neutru. Unii plătesc în avans, se fac calcule, se livrează apartamentele în 2023, iar peste noapte se poate scumpi 20.000 de euro, dacă nu plătesc diferența, avansul s-ar putea pierde”, explică Oriol Casellas, CEO al Meta Estate Trust.

Meta Estate Trust este o structură holding înființată de mai mulți investitori români, printre care Eugen Voicu, acționarul majoritar al Certinvest, Ionuț Nicolescu, președintele SVN România, membrii fondatori Erudio, Dragoș Bonea și fondatorul Alex Bonea Delta Studio, respectiv Cosmin Mizof, Head of Risk Management la Certinvest. Au reușit să atragă zeci de alți investitori strategici.

„Noi avem investiţii în apartamente mai scumpe de 140.000 de euro sau sub pragul de 120.000. Investim în acestea deoarece sunt mai uşor de vândut ulterior şi permit o rotaţie mai rapidă a investiţiilor. Pentru Meta Estate impactul nu ar fi unul semnificativ, dar pentru dezvoltatori este o problemă pe termen lung. Impredictibilitatea modului în care sunt taxate unităţile pe care ei le vând fac dificilă organizarea și definitiva proiectele pe viitor. Ei se bazează acum pe proiecte care să se încadreze în 140.000 de euro, în 120.000 de euro, poate la anul se schimbă iar. Este dificil pentru dezvoltatori deoarece greu se pot adapta la aceste schimbări rapide. Un proiect are o durată mult prea lungă pentru astfel de schimbări rapide. Acum un dezvoltator cu un proiect autorizat, cu autorizație de construire, va miza spre exemplu pe apartamente cu 2 camere pentru a se încadra și va reduce numărului apartamentelor cu 3 camere. Dar el spre exemplu s-a organizat deja cu parcarea iar din două de trei camere face patru cu două camere şi vor lipsi locuri de parcare. Este un adevărat puzzle. Pe de altă parte, dezvoltatorii s-au obişnuit cu această impredictibilitate – suspendări, reveniri, modificări ale codului fiscal, modificări de cote“, a spus Oriol Casellas.

Prin anularea Master Planului Bucureștiului, acesta va afecta predictibilitatea climatului investițional, dacă nu chiar un efect imediat.

“Odată cu anularea acestui PUG, vedem că imprevizibilitatea este o prioritate. De fapt, nu știți ce va rămâne și ce se va schimba anul viitor. Nu putem comenta un oraș ca București fără urbanism. Urbanizarea este Una dintre principalele probleme acum am vorbit despre moratoriul asupra PUZ-ului sectorial. Vor fi proiecte în următorii 2-3 ani care nu vor demara pentru că nu există autorizație și vom asista la o stagnare a ofertei de locuințe noi pentru o perioadă relativ perioadă scurtă de timp.

Meta Estate Trust Holding a atras în jur de 79 de milioane de lei în urma a două plasamente private lansate de companie la începutul anului 2021, dintre care cel mai mare a fost de 4 milioane de euro, adică aproape 20 de milioane de lei.

În ceea ce privește participațiile la unii dintre dezvoltatori, Meta Estate Trust a injectat până acum 2,5 milioane de euro în Novarion din Sibiu și câte 2 milioane de euro într-o companie a Grupului Redport care dezvoltă proiecte în capitală. Cea mai mare investiție a Meta până în prezent este de 4 milioane de euro.

Reguli privind impozitul pe proprietate. Ce se va întâmpla în 2023 și cât vom plăti

Reguli privind impozitul pe proprietate. Ce se va întâmpla în 2023 și cât vom plăti

Deloitte a spus în analiza sa că taxele imobiliare se vor modifica din 2023, așa că modificările cheie includ creșteri ale cotelor de impozitare pentru clădirile rezidențiale și nerezidenţiale, precum și ajustări ale valorii impozabile la care se aplică acele rate.

Prin urmare, analiza arată că diferențele fiscale sunt eliminate în funcție de tipul de proprietar (fizic sau juridic).

Revizuirea sistemului de taxe pe construcții este unul dintre principalele obiective în domeniul politicii fiscale întreprinse de România prin Programul Național de Redresare și Recuperare (PNRR).
Mai jos este analiza noastră a noilor reguli privind impozitul pe proprietate.

Potrivit PNRR, reforma fiscală a României trebuie să includă măsuri de aliniere a valorii impozabile cu valoarea de piață.

În plus, Fondul Monetar Internațional (FMI), printr-un raport lansat în iunie anul acesta, a făcut o serie de recomandări autorităților chineze pentru creșterea veniturilor din impozitul pe proprietate.

Aceste măsuri includ aplicarea cotelor de impozitare la valoarea de piață a clădirilor rezidențiale și nerezidențiale și includerea prețurilor terenurilor în valoarea impozabilă a clădirilor – o măsură logică, deoarece valoarea clădirilor este împărțită doar artificial de valoarea terenului.

Din acest obiectiv și recomandările raportului FMI, guvernul a introdus o nouă metodă de calcul a impozitului pe clădiri, aplicabilă în 2023, în reglementările de modificare a Codului Fiscal adoptate în această vară.

Deși există încă o oarecare ambiguitate cu privire la modul în care se va aplica, pare sigur că va exista o creștere sau, în circumstanțe excepționale, cel mult aceeași taxă ca în 2022.
În prezent, există cote maxime de impozitare – 0,2% pentru clădirile rezidențiale și 1,3% pentru clădirile nerezidențiale – iar autoritățile locale pot aplica pentru cote mai mari, dar nu pot depăși 50% din maxim.

Începând de anul viitor, impozitul pe construcții va fi diferențiat doar în funcție de natura imobilului, cota minimă de impozitare va fi majorată, iar pragul maxim nu va mai fi stabilit.

Cota minimă de impozitare este de 0,1% pentru clădirile rezidențiale și de 0,5% pentru clădirile nerezidențiale. Prin urmare, cota de impozitare va fi la discreția autorității locale, iar fiecare autoritate locală din țară poate alege cota de impozitare în funcție de propriile nevoi.
În prezent, valoarea impozabilă a unei clădiri variază în funcție de tipul de proprietar și de natura clădirii.

Mai exact, pentru clădirile de locuit aflate în proprietatea persoanelor fizice, valoarea se calculează pe baza suprafeței acestora, tipului clădirii și a anumitor coeficienți prevăzuți de legislație.

Pentru persoanele juridice, indiferent de tipul imobilului, valoarea se determină pe baza devizului final al lucrării de construcție, a prețului de achiziție sau a valorii raportului final de evaluare emis de un evaluator autorizat.

De anul viitor, indiferent de tipul de proprietar sau de natura imobilului, valoarea impozabilă a imobilului va fi determinată pe baza datelor cuprinse într-un studiu de piață administrat de Uniunea Națională a Notarilor din România, cunoscută și sub denumirea de „Grila Notarială”. “.

În plus, valoarea imobilului se va adăuga la valoarea terenului pe care se află imobilul, extras din același studiu.

Prin excepție, în cazul în care valorile acestor studii sunt mai mici decât valorile actuale, din baza de date a autorității locale, respectiv, valorile determinate conform normelor de construcție de locuințe în vigoare la 31 decembrie 2022, taxa 2023 va fi calculate ţinând cont de valorile mai mari .

Prin urmare, în principiu, taxa pe clădiri va crește pentru persoanele fizice și juridice începând cu anul viitor și doar în anumite cazuri excepționale, va rămâne neschimbată față de 2022.
De exemplu, în București, apartamente rezidențiale cu trei dormitoare construite în zona stației de metrou Politehnica după 2011, dacă se aplică aceeași cotă de impozitare de 0,1% efectivă anul acesta, taxa va fi majorată cu 50 de puncte anul viitor. %, de la 250 lei pe an la aproximativ 375 lei, folosind valoarea de la notar.

Dar o estimare exactă poate fi făcută doar odată ce cotele de impozitare care se aplică în 2023 sunt anunțate.

Pentru persoanele juridice care dețin centre comerciale sau clădiri de birouri, taxa pe clădiri va crește, dar în cazul clădirilor comerciale, taxa este de obicei un cost transferat către chiriaș.

În concluzie, așteptarea deciziei fiecărei autorități locale cu privire la cotele de impozitare și raportarea proprietăților imobiliare către un notar public pentru a determina costul estimat al impozitului din 2023.