Doar o treime dintre români știu că au un contract de închiriere înregistrat la ANAF

Doar o treime dintre români știu că au un contract de închiriere înregistrat la ANAF

Doar o treime dintre români susțin că au înregistrat contracte de închiriere la ANAF, iar piața de închiriere imobiliară rămâne destul de tulbure, în ciuda faptului că aceste contracte sunt obligate prin lege să fie înregistrate.

Înregistrarea unui contract de închiriere imobiliară la ANAF este o obligație legală pentru proprietarii români, iar nerespectarea legii poate duce la sancțiuni pentru ambele părți și poate lăsa loc pentru abuz.

Un nou studiu al agenției imobiliare Kastel Group arată că doar 33,7% dintre chiriașii români știu că au un contract de închiriere înregistrat la Autoritatea Monetară, în timp ce 34,9% susțin că au un contract nedeclarat, sau o proprietate de închiriere deghizată, pentru a contracta un împrumut sau doar forma unui acord oral.

“Piața imobiliară se poate dezvolta doar dacă este echitabilă și respectă legea. Le spunem tuturor clienților și colaboratorilor noștri încă de la început. Lucrăm cu avocați și experți financiari care ne ajută să îi informăm cu privire la obligațiile lor legale și la consecințele încălcărilor. Din păcate, ultimul studiu ne-a arătat că piața continuă să fie într-o zonă gri și mai este mult de lucru la acest capitol”, a declarat CEO-ul și cofondatorul Kastel Group, Christian Tudorache, într-o declarație trimisă editorilor.
Neîncheierea unui contract în scris este adesea intenționată și scopul proprietarului este de a evita plata impozitului pe veniturile din chirie. Cu toate acestea, riscurile cu care se confruntă nu trebuie ignorate.

„Fără un contract scris, proprietarul nu va putea face dovada obligațiilor chiriașului și deci a eventualelor pretenții față de acesta. În lipsa unui contract de închiriere scris, problemele pe care le poate întâmpina proprietarul pot fi legate de: refuzul de a plăti chiria, plata mai puțin decât s-a convenit chiria, incapacitatea de a controla modul în care este utilizată clădirea, incapacitatea de a controla durata contractului, incapacitatea de a percepe taxe de întârziere.
În absența unui contract de închiriere, cel mai probabil nu va exista nici un proces-verbal de predare de acceptare a imobilului, astfel încât, la returnare, chiriașul va putea contesta orice pretenții făcute de proprietar cu privire la starea clădirii sau a echipamentului acesteia”, explică avocatul Doru German.

În același timp, proprietarii nu vor putea obliga chiriașii să recupereze orice chirie neplătită sau să returneze clădirea după expirarea perioadei stabilite inițial. Totodată, neîncheierea în scris a unui contract de închiriere și nedeclararea veniturilor constituie răspundere penală pentru infracțiunea de evaziune și evaziune fiscală. În acest caz, chiar și chiriașul poate sesiza agenția de urmărire penală.

„Legea impune sancțiuni extrem de severe pentru o astfel de conduită, de la doi la opt ani de închisoare și interzicerea unor drepturi sau aplicarea unei amenzi penale. Individualizarea pedepsei se face în funcție de valoarea prejudiciului și de timpul și condițiile de acoperire”, a mai spus avocatul.

De cele mai multe ori, chiriașul nu va protesta împotriva deciziei proprietarului de a nu semna contractul de teamă că i se poate cere să plătească mai multă chirie. Cu toate acestea, a ignorat abuzurile suferite. Evacuări forțate înainte de termenele convenite, creșteri unilaterale de chirie fără preaviz, taxe care nu au fost discutate inițial, estimări pentru deficiențe preexistente în spații, vizite neanunțate și chiar deturnarea bunurilor sale sunt doar câteva exemple.

Redactarea unui contract de împrumut deghizat în leasing este o soluție comună pe piață. Principala caracteristică a contractului de împrumut este utilizarea liberă a activelor transferate. Atunci când se încasează o sumă în scopurile de mai sus, conceptul de „conveniență” este eliminat și vorbim de acorduri frauduloase care vizează evaziunea fiscală.

„Să vorbim despre o situație în care un chiriaș cu bună știință și prin acord cu proprietarul se prezintă ca creditor ipotecar și plătește sau încasează chiria „în întuneric” (nedeclarat). Prin ascunderea sursei impozabile, acest acord similar este un element constitutiv, element al infracțiunii de evaziune fiscală. De aceea răspunderea penală revine tuturor persoanelor implicate, inclusiv chiriașului.

Chiar dacă contravenientul este proprietar (pentru că nu a declarat venituri fiscale), chiriașul va fi considerat accesoriu, adică o persoană care, cu bună știință, asistă sau ajută în orice mod la săvârșirea infracțiunii potrivit legii penale. Conform Codului penal, complicele va fi supus aceleași pedepse legale ca și autorul”, a spus Doru Neamțu.

Serviciile de management al proprietății pe care Kastel Group le-a implementat pentru clienții săi este una dintre soluțiile pentru ca piața de închiriere să devină un loc sigur, fără riscuri pentru proprietari și chiriași. Cu acest serviciu, problemele de management sunt preluate de specialiști care se ocupă de managementul imobilului și asigură legătura dintre proprietari și chiriași.

Care sunt obligațiile dumneavoastră dacă aveți venituri din chirii, și ce penalități puteți confrunta dacă nu raportați veniturile la ANAF

Care sunt obligațiile dumneavoastră dacă aveți venituri din chirii, și ce penalități puteți confrunta dacă nu raportați veniturile la ANAF

Închirierea este o practică destul de comună în România, mai ales în orașele mai mari cu centre universitare importante sau care oferă mai multe oportunități pe piața muncii, dar veniturile din chirie nu sunt de obicei declarate la Agenția Națională de Impozite (ANAF).
Legislația impune o obligație celor care primesc venituri din închirierea sau subînchirierea bunurilor mobile și imobile. Acestea fiind spuse, oricine închiriază o casă sau o cameră într-o casă ar trebui să raporteze acel venit.
Ghidul de închiriere ANAF ne arată toate obligațiile fiscale și penalitățile pentru nerespectarea acestora, totuși, pentru a nu vă pierde în detalii, în rândurile următoare găsiți elementele esențiale pentru oricine realizează venituri din chirie și dorește să evite problemele cu statul.
Codul fiscal clasifică chiria drept „venituri din folosirea transferului de bunuri”. Venitul din chirii imobiliare este impozabil și trebuie raportat la ANAF. Aceasta nu este o opțiune, ci o obligație legală.
Pentru înregistrarea contractului, proprietarul trebuie să solicite o Cerere de înregistrare a unui contract de închiriere (Formularul 168), care poate fi depusă și electronic prin Spațiul Privat Virtual (SPV) administrat de ANAF.
Principalul avantaj al înregistrării unui contract de închiriere la ANAF este că proprietarii vor putea evacua imediat chiriașii care nu au plătit.
De menționat că înregistrarea contractului și declararea veniturilor din chirie nu sunt obligatorii.
Pentru a declara chiria, proprietarii trebuie să completeze o declarație unică care poate fi depusă online în termen de 30 de zile de la semnarea contractului. Declarația unică este Formularul 212.
După completarea formularului, reveniți la SPV – trebuie să vă creați un cont pentru a trimite o singură retur online și să urmați instrucțiunile. Veți primi un cod prin e-mail, pe care trebuie să îl utilizați în maximum 5 minute. Dacă sunteți mai familiarizat cu e-guvernare.ro, puteți depune și acolo o singură declarație.
Poate părea simplu la început, dar fiți pregătiți să pierdeți ceva timp. Dacă nu ești obișnuit cu platformele digitale complicate ale statului, cred că varianta mai ușoară este să stai la coadă la ghișeu. În plus, aveți opțiunea de a vă depune cererea direct la un punct ANAF din zona dumneavoastră sau pe o rază regională. De asemenea, puteți trimite documente completate.
Orientările ANAF precizează că o cerere de înregistrare a unui contract de închiriere trebuie să fie însoțită de o copie a contractului de închiriere, care se depune la registratura autorității fiscale centrale competente sau prin transmitere electronică la distanță. Coerența copiei cu originalul se realizează de către proprietar prin scrierea mențiunii „ca original” și prin semnătura acestuia.
Cât plătiți – Acordați atenție calculelor impozitului pe chirie
Mulți proprietari refuză să semneze contracte și să încheie acorduri verbale cu chiriașii, deoarece se tem că vor trebui să plătească prea mult statului. Acest lucru se datorează faptului că este legat de chiria brută, sau impozitul este calculat pe venitul net.
Impozitul este de 10%, iar venitul net din chirie al persoanei fizice se calculează după deducerea cheltuielilor forfetare, care reprezintă 40% din totalul cheltuielilor.
Taxele fixe includ:
-uzura bunurilor inchiriate;
-cheltuielile efectuate pentru întreținere și reparații;
-Impozite și impozite pe proprietate plătibile conform legii;
-comisioane angajate de intermediari;
Primele de asigurare plătite pentru transferul activelor utilizate.
Pentru a înțelege mai bine aproximativ cât se plătește din chirie. ANAF ne-a dat exemplul următor.
Chiria lunara mentionata in contractul de inchiriere = 2.500 lei
Venit anual brut determinat = 2.500 lei x 12 luni = 30.000 lei
Comision fixă ​​unică = 30.000 x 40% = 12.000 lei
Venit net anual determinat = 30.000 lei – 12.000 lei = 18.000 lei
Calcul impozit de plătit = 18.000 lei x 10% = 1.800 lei
Exemplul de mai sus ia în considerare dimensiunea maximă pentru care nu sunt percepute plăți CASS. Cei cu un venit net din chirie de peste 30.600 de lei pe an, pragul de 12 salariu minim brut, vor fi obligati si ei la plata unei rate CASS de 10%.
Obligațiile financiare conform Codului fiscal nu se aplică chiriașilor. Acestea fiind spuse, în niciun caz un proprietar nu poate obliga un chiriaș să plătească aceste obligații. Așadar, negociază din start chiria totală în așa fel încât să plătești totul astfel încât să obții profitul dorit lună de lună.

Care este sancțiunea dacă ești prins de IRS?
În cazul în care proprietarul nu își declară veniturile din chirie la ANAF, sancțiunile încep cu plata dobânzilor și penalităților, rezultatul este că obligația de plată este mult mai mare decât declară chiria de la început și se poate realiza, cazuri extreme. sunt duși în judecată pentru evaziune fiscală.
Potrivit orientărilor ANAF, nedepunerea unei „declarații unice privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de o persoană fizică” până la data stabilită de legea fiscală este sancționată cu amendă de la 50 la 500 lei. Contravenienții pot achita jumătate din minimul amenzii impuse de lege în termen de 15 zile de la data înmânării sau sesizării procesului-verbal, posibilitate pe care anchetatorii au menționat-o în procesul-verbal.”

Impactul fiscal al noilor măsuri fiscale asupra veniturilor personale din chirie

Impactul fiscal al noilor măsuri fiscale asupra veniturilor personale din chirie

O inovație legislativă importantă adusă de Decretul nr. 1. 16/2022 are ca scop modificarea modului de calcul al impozitului pe venitul din chirie.

Mai precis, a fost eliminată cota forfetară de 40%, ceea ce ar avea ca rezultat o creștere a impozitului pe venitul din chirie.
În anul 2022, dacă o persoană fizică închiriază un apartament și încasează un venit anual din chirie, de exemplu, de 10.000 lei, va datora impozit, calculat astfel:

10% * (10.000 lei – 40% * 10.000 lei) = 600 lei

Regulile fiscale permit o deducere de 40% din veniturile din chirie.

Începând cu veniturile aferente anului 2023, se elimină posibilitatea deducerii acestor cheltuieli din venitul brut.
Deci dacă ne referim la aceleași date, pentru 2023 impozitul va fi de 10% * 10.000 lei = 1.000 lei.

Înapoi la Declarația de contract de închiriere a ANAF. Contribuabilul este obligat să înregistreze contractul semnat de ambele părți, cu excepția veniturilor obținute din cedarea folosinței bunurilor sale personale, pe lângă veniturile din chirie și veniturile din închirierea camerelor situate într-o reședință deținută de persoana fizică pt. scopuri turistice. Notifică Autoritatea Fiscală Competentă a părților și modificările ulterioare ale acestora prin transmitere electronică la distanță în cel mult 30 de zile de la data finalizării/generării modificării.

Această regulă se aplică de la 1 ianuarie 2023 pentru contractele de închiriere.

Procedurile pentru aceste prevederi privind declarațiile de contract se aplică prin ordin al directorului de gestiune fiscală de stat.