„Statul nu știe ce are în cadastrul public.” Administratorii orașului: din păcate, este un adevăr brutal

„Statul nu știe ce are în cadastrul public.” Administratorii orașului: din păcate, este un adevăr brutal

Situația ciudată din imobiliare, unde apar dispute, unde ar trebui să fie proprietatea, este cauzată de neînființarea unui cadastru public, iar în cei treizeci și ceva de ani de la căderea regimului comunist, o problemă a fost când România are public proiecte de infrastructură care trebuiau executate la acea vreme, aceasta era o bătaie de cap pentru guvernul român.
Participantii la conferinta  Urban re:Fresh 2022 – Îngrijirea orașelor noastre, o responsabilitate pentru toți, fondatorii Case Strâmbe on Radar, arhitectul Radu Negoişă si city managerul Marian Panait al orasului Sinaia au atras atentia ca statul nu stie. Se pune întrebarea ce are.

Radu Negoişă a evidenţiat faptul că problemele privind gestionarea cadastrelor publice sunt vechi şi nu au fost încă rezolvate.

“De multe ori, in raioanele administrative, lucrurile sunt pe hartie si nu se vede padurea pentru copaci. Avem o mare problema administrativa din cauza lipsei de viziune a politicienilor din anii 90. Romania inca nu are cadastru public in secolul XXI.

Adică o persoană știe unde este curtea lui pentru că are un cadastru în ea, dar statul nu știe ce are. Dacă o persoană mută gardul cu 10 centimetri, statul nu se poate lupta cu el, pentru că în multe zone ale ţării nu există cadastru public”, a atras atenţia arhitectul Radu Negoişă.
Radu Negoişă, arhitect, fondator Case Strâmbe pe Radar – Credit: wall-street.ro / Ovidiu Udrescu

De asemenea, o altă problemă nerezolvată care ar fi trebuit rezolvată încă din anii 90 ține de situația proprietății care a devenit altceva în timpul comunismului.

„Pe anumite proprietăți apar și alte lucruri: blocuri, drumuri, parcări etc. E o problemă pentru că dacă cineva are o bucată de teren în spatele unui bloc, ce faci? Ce îi ceri să facă? Cineva în anii 90. ar trebui să spună: „Nu vă putem da înapoi pământul pentru că orașul s-a schimbat, dar vă despăgubim în x ani. “

Unele terenuri au fost restituite integral, altele parțial, iar altele au fost compensate. Vor apărea tot felul de situații. Pe blocul meu, cineva a primit mult teren cu o parcare pe el. Apoi a venit tipul și a pus gardul cu afișe care spuneau că terenul este proprietate privată în temeiul acestei hotărâri. În acest caz, statul s-a dovedit a fi neputincios. Statul nu intervine, nu spune: „Domnule, nu puteţi face ce vreţi aici”, ne-a mai spus Radu Negoişă.
La două străzi de Sinaia, intrând în Parcul Național Bucegi
Marian Panait, Primăria Municipiului Sinaia, confirmă neajunsurile administrației în materie de deficiențe cadastrale și descrie situația ciudată trăită de Municipiul Sinaia.

„Întotdeauna am susținut afirmația că statul nu știe ce are și acesta este un adevăr brutal. Da, statul nostru nu știe ce are și unde se află.

Avem un caz binecunoscut în care Parcul Natural Bucegi a avut planul de management redesenat și harta. Am găsit două cartiere care sunt incluse în Parcul Natural Bucegi și o parte din Drumul Național. Dar le-am spus: „Stați puțin, de unde vine această hartă?” Răspunsul este că cineva a desenat-o și a văzut-o de pe un satelit.
Le-am explicat că așa ceva este imposibil. Unele blocuri au blocuri de apartamente. „Dacă un tip vrea să schimbe o fereastră, ce face? Nu poate să vină la tine să obțină permisiunea de la conducerea parcului. Sau oameni care vin de pe drumul de stat și îți cer permisiunea, nu știu ce s-au făcut reparaţii la drum”, ne-a spus Marian Panait.
Primar Sinaia Marian Panait – Credit foto: wall-street.ro / Ovidiu Udrescu

Situația s-a rezolvat și au recarmat parcul, dar au pierdut ceva timp din cauza asta.
Potrivit acestuia, din cauza deficiențelor cadastrale, inclusiv implementarea proiectelor de infrastructură publică, aceasta este o problemă pentru că este greu de determinat ce este public și ce este privat.
“Se întâmplă adesea ca statul să nu știe ce are. De aceea multe proiecte publice sunt greu de implementat. E ca și cum ar fi construirea de autostrăzi. Am văzut 5 proiecte de autostrăzi Comarnic-Brașov.

Există chiar și o glumă din interior pe care o să le spunem: „Vă vom da o părere în alb, așa să fie” pentru că este deja incomod să reveniți într-o dezbatere și să întrebați oamenii dacă sunt de acord sau nu. construirea autostrăzii”. ne-a mai spus primăria din Sinaia.
Există și probleme de arhitectură demne de patrimoniu național
Arhitectul Radu Negoişă a atras atenţia şi asupra modului în care unele proprietăţi vechi au fost incluse în patrimoniul imobiliar naţional, problemă care ar putea duce la pierderi uriaşe.
„Orașul trebuie să știe ce lucruri vechi merită păstrate și care nu, pentru că sunt multe situații în care se păstrează case mici și sunt situații în care pagubele sunt incomensurabile. Sunt doar șterse.

Nu este vorba doar de salvarea a ceea ce merită salvat. Pentru că poți salva un lucru dar alte 9 sau 10 lucruri sunt „înghițite” de această „furie” a investitorilor care nu-și aduc acest gen de problemă asupra lor (pentru a păstra bunuri istorice valoroase – n.r.) . A mai spus Radu Negoişă.

Potrivit acestuia, trebuie să existe și o responsabilitate mai mare din partea investitorilor imobiliari care investesc în readucerea la viață a clădirilor de patrimoniu. Aceste creații nu fac altceva decât să își demonstreze potențialul, deoarece sunt proiecte complexe care pot aduce riscuri pentru cei care își asumă riscuri. o imagine în plus pentru cineva care intră în acest tip de proiect.
“Și profilul companiei imobiliare este similar cu cel al consiliului de fondare. Dacă cineva are ceva bun simț civic și urban, te poți înțelege cu el pentru a face treaba”, au adăugat arhitecții.

Alexandru Mănăilă, Park Partners: Avem o cerere foarte mare de cumpărare fără credit. Mulți oameni abandonează cartierele vechi în favoarea altora noi

Cererea de apartamente noi este în principal din partea investitorilor, dar și a celor care aleg să vândă clădiri vechi și să cumpere altele noi.

“Avem cerere mare de apartamente cu 2 si 3 camere. În 12 luni, la 1 septembrie 2023, vom livra prima clădire. Acum turnăm două dale pe lună pentru a finaliza primul bloc de 12 etaje. Unii cumpărători cumpăra investiții pentru protejarea banilor de inflație. Ratele dobânzilor sunt în creștere, dar investitorii vor să cumpere pentru a proteja capitalul. Există și mulți oameni care doresc să facă upgrade, sunt mulți oameni care doresc să iasă din cartierele construite în perioada epoca comunistă”, explică Alexandru Mănăilă, managing partner Park Partners.

Park Partners, parte a grupului Park Properties și unul dintre cei mai activi dezvoltatori de proiecte imobiliare din București, a înregistrat precontractarea primei faze a viitorului complex rezidențial SunLake, situat pe litoral, pentru peste 60% din apartamentele din Lacul Findenies, proiectul a debutat acum patru luni.

„Am construit în jur de 150 de apartamente sub umbrela Park Properties în zona centrală și semicentrală a Bucureștiului și am luat act de solicitarea clientului, când am început proiectul SunLake, care avea peste 300 de apartamente pe malul lacului Fundeni, ne-am dorit sa va propunem un proiect cu unicitate – este situat pe malul lacului, o parte a regimului de inălțimi mai mari ce asigură priveliști și verdeață. Acest lucru devine din ce în ce mai important, mai ales în context de creșterea prețurilor la energie. Scopul este ca vara să nu avem taxe de apă caldă.
Panourile fotovoltaice sunt utilizate în spațiile publice din infrastructura blocurilor și parcurilor. Va exista o centrală electrică în fiecare cartier pentru că este mai eficientă din punct de vedere energetic și mai puțin poluant. Conform bugetului, avem încălzire și calorifere pe pardoseală”, a explicat acționarul.

Potrivit acestuia, majoritatea investitorilor sunt antreprenori, medici sau tineri antreprenori din industria IT care doresc să-și protejeze capitalul de inflația record și să obțină profituri decente din investițiile lor.

„Până în prezent, am dezvoltat peste 150 de apartamente în 9 clădiri din București, în locații centrale și ultracentrale, cu o suprafață totală de nu mai puțin de 20.000 de metri pătrați și o valoare totală de peste 20 de milioane de euro. Partenerii noștri cu care am colaborat în trecut, aceștia ne-au ales tocmai datorită calității și profesionalismului cu care dezvoltăm proiecte imobiliare, respectând calitatea materialelor și finisajelor, asumându-și totodată termene de livrare realiste”, a spus Alexandru Mănăilă.

Apartamentele SunLake sunt disponibile în configurații cu 2 și 3 dormitoare, precum și penthouse-uri duplex la ultimul etaj.

După finalizare, zona rezidențială va avea o suprafață de construcție de peste 30.000 de metri pătrați, împărțită în două blocuri de 12 și 17 etaje, cu peste 300 de apartamente și peste 350 de locuri de parcare, atât subterane, cât și supraterane. Complexul va beneficia de un parc privat de 1.500 mp cu promenada pe malul lacului Findenay, paza privată, elemente de noutate legate de disponibilitatea soluțiilor de eficiență a consumului de energie, SunLake beneficiază de panouri fotovoltaice și panouri de utilizare pentru producerea apei calde sunt situat pe fiecare clădire.

Speedwell a cumpărat terenul Griro din capitală, renunțând la 10%. Jan Demeyere, co-fondator: Investitorii mi-au spus să uit de București. Vedem acum Brașov, Iași, Constanța

Speedwell a cumpărat terenul Griro din capitală, renunțând la 10%. Jan Demeyere, co-fondator: Investitorii mi-au spus să uit de București. Vedem acum Brașov, Iași, Constanța

Dezvoltatorul Speedwell, care a cumpărat amplasamentul Griro de lângă gara de Nord la sfârșitul anului trecut, este al doilea investitor care a declarat public că și-a concediat 10% din forța de muncă, deoarece s-a lovit de o problemă în obținerea aprobării din partea capitalei. De asemenea, investitorii străini atrași de imobiliare românești vor să uite de București.
„Acum așteptăm”, a spus co-fondatorul Speedwell și arhitectul profesionist Jan Demeyere. Belgianul a prezentat planurile companiei pentru terenul de 11 hectare pe care l-a cumpărat de la Griro la sfârșitul anului trecut, la o conferință imobiliară susținută de Clubul Imobiliar București (BREC). Integrarea clădirilor vechi, structuri metalice, construcția de noi clădiri de birouri, spații comerciale și apartamente este un proiect uriaș care va fi realizat în zece ani cu o investiție de 500 de milioane de euro.
Cu toate acestea, proiectul este blocat în prezent, iar dezvoltatorul a fost nevoit să concedieze 10% din cei 70 de angajați ai săi, totul pe fundalul unui blocaj la nivelul orașului București.
“Nu văd că primăria postează pe rețelele de socializare un proiect imobiliar care să schimbe Bucureștiul. Ce văd este că ne fac rechini imobiliari, mafia imobiliarelor. Sunt arhitect și fac treaba asta A fost 35 de ani, iar noi nu suntem oamenii cu tablă albă (nu, expresia latină, adică tablă albă) care vin și șterge totul”, a spus Demière la conferință.
În luna mai, prima fază va cuprinde 300 de apartamente, 20.000 de metri pătrați de birouri și 10.000 de metri pătrați de spații comerciale. La acea vreme, Didier Balcaen, care a co-fondat Speedwell cu Demeyere, a spus că obținerea unei autorizații de construire depinde de primărie și și-a exprimat încrederea că PUZ ar putea fi aprobat până la sfârșitul anului. Cu toate acestea, în cei doi ani de când Bucureștiul a fost condus de Nicușor Dan, nu a fost aprobat niciun PUZ.
„Ca dezvoltator, ai un plan, dar totul începe cu un certificat de urbanism de la PUZ. Sincer, mi-am luat certificatul de urbanism foarte repede, a durat doar 38 de zile. Apoi am fost în Comisia de Urbanism din mai. Dar nu am mai auzit nici o veste de atunci. Am întrebat cum merg lucrurile, aveam nevoie de o șansă de a informa, dar nu am primit un răspuns. A avut impact și asupra personalului nostru. Astăzi peste 10% din oameni au fost concediați pentru că nu putem merge mai departe cu acest proiect, există un alt proiect la care ne-am luat certificatul de urbanism în ianuarie 2021, și nu avem șansa să anunțăm nici azi. Nu poți opri orașul, are nevoie de locuințe de calitate”, a spus Demeyere.
„Ne uităm acum la alte orașe, precum Brașovul, începe să crească, ne uităm și la Iași, dar și la Constanța”, ne-a spus Jan Demeyere.
De asemenea, Speedwell a continuat să investească 8 milioane de euro în blocul final al proiectului Triama din București și dezvoltă primele apartamente din proiectul Paltim din Timișoara. Anul acesta, belgieni au vândut clădirea de birouri MIRO către Hili Properties, filiala imobiliară a proprietarului de franciză McDonald’s din România, pentru 60 de milioane de euro. Aceste proiecte includ și The Ivy (apartament la nord de București), Spaceplus și Riverside City din Râmnicu-Vâlcea.

Bordurile din cartierul Moșilor/Ștefan cel Mare au fost puse în așteptare și urmează să înceapă lucrările. Ce spune Primăria Sectorului 2

Bordurile din cartierul Moșilor/Ștefan cel Mare au fost puse în așteptare și urmează să înceapă lucrările. Ce spune Primăria Sectorului 2

„V-am spus acum două săptămâni că industria noastră a început să impună restricții, dar unii dintre voi nu mă credeți!” și-a început o persoană postarea pe Facebook.

Bucureșteanul a constatat o anomalie în zona str. Ardeleni x str. Toamnei din Sectorul 2: prezența bordurilor a fost pusă în așteptare, iar execuția pe panoul informativ a fost foarte lungă… 6 luni. „V-am arătat zilele trecute poze cu cartierul Tei, iar astăzi vă arăt poze cu zona Moșilor/Ștefan cel Mare. Mai exact, la intersecția străzilor Ardeleni și Toamnei. Pe lângă înlocuirea inutilă a bordurilor, am observat și jegul de pe jos, coșuri de gunoi pline și iarbă neîngrijită. La comitetul executiv ni s-a spus că restricțiile se vor schimba între 1 august și 1 februarie. Aceasta înseamnă că cea mai mare parte a lucrărilor se va face în timpul iernii! Când plouă, ninge, e frig și de obicei nu funcționează în aer liber! Deci la iarna vom sta în frig în case și ne vom uita pe fereastră cum administrația montează borduri noi pentru a ne încălzi!” a adăugat acesta.

Bordurile din cartierul Moșilor/Ștefan cel Mare au fost puse în așteptare și urmează să înceapă lucrările. Ce spune Primăria Sectorului 2
Bordurile din cartierul Moșilor/Ștefan cel Mare au fost puse în așteptare și urmează să înceapă lucrările. Ce spune Primăria Sectorului 2
Bordurile din cartierul Moșilor/Ștefan cel Mare au fost puse în așteptare și urmează să înceapă lucrările. Ce spune Primăria Sectorului 2

Responsabilul Primăriei Sectorului 2: Până la sfârșitul lunii octombrie, estimăm că va fi finalizat. Strada Ardeleni devine cu sens unic.
Cristian Didiță, consilierul primarului Sectorului 2, a declarat că materialele au fost folosite pentru restaurarea străzii Ardeleni, care a început în urmă cu 2 săptămâni şi este de aşteptat să fie finalizată până la sfârşitul lunii octombrie.

„Se sistematizează Strada Ardeleni. Se refac trotuarele și traseele de ecologizare. Se asigură protecția pietonilor. Se creează o intersecție la înălțime. Iar strada devine cu sens unic”, ne-a spus consilierul primarului de sector.

Potrivit acestuia, legat de borduri, pe o porțiune există o bordura de granit cu o istorie îndelungată care se va păstra complet.
Cât despre sensul giratoriu din imagine, acesta este un proiect în sine pentru că în subteran este beton, iar pentru a-l distruge trebuie verificate utilitățile de sub el.

Anul trecut, primarul Sectorului 2, Radu Mihaiu, a anunțat pe Facebook că de câteva luni activitatea Primăriei se desfășoară în 46 de cvartale, adică se acționează pe zonele delimitate care se confruntă, în majoritatea cazurilor, aceeași problemă.

Primăria Sectorului 2 va împrumuta de la BEI până la 80 de milioane de euro pentru reabilitarea termică a 300 de blocuri

Primăria Sectorului 2 va împrumuta de la BEI până la 80 de milioane de euro pentru reabilitarea termică a 300 de blocuri


Consiliul Local al Sectorului 2 a aprobat în ședința de miercuri un împrumut de până la 80 de milioane de euro de la Banca Europeană de Investiții (BEI) pentru reabilitarea termică a peste 300 de blocuri.


„Aprobare semnată și/sau garantată pentru împrumuturi externe pe termen lung de la Banca Europeană de Investiții în valoare de până la 80.000.000 EUR cu o perioadă de amortizare de 25 de ani, inclusiv o perioadă de grație de până la 5 ani, rambursare egală a principalului în rate semestriale, de la semnare perioada de retragere de până la 48 de luni din contractul de finanțare”, prevede decizia.


Primarul Sectorului 2, Radu Mihaiu, a subliniat necesitatea creditului, explicând că este o investiție pe termen lung care va reduce facturile la încălzirea locuinței.

„Dacă înainte era un procent de cofinanțare de 10%, acum procentul de cofinanțare este de 20%, la fel ca în alte industrii. În sectoarele 4, 5 și chiar în sectorul 6, asociațiile de proprietari cofinanțează acel procent. În prezent, avem una dintre cele mai bune dobânzi de pe piață, ținând cont de condițiile actuale de împrumut, adică rata noastră ridicată a inflației.(…)În acest contract, cofinanțarea se poate face în două moduri – Proprietarul Asociația oferă o sumă cofinanțată din fonduri proprii, (…) aceasta este una dintre opțiunile mele nerecomandate, nu cred că o vom implementa, a doua variantă este să creez un impozit pe proprietate pe baza asta suma de plătit către DVBL (Buget Local Revenue Board – n.r.)”, explică Radu Mihaiu.

El recomandă plata impozitului pe proprietate în termen de 10 ani. „Dacă venitul net al fiecăruia dintre membrii familiei sale este mai mic decât venitul salarial net mediu al economiei, atunci se va scuti de impozit, nu pentru proprietate, ci pentru proprietar”, a adăugat Primarul Sectorului 2.

Familia Negoiță are aviz pentru primele două blocuri pe terenul Tubinox din Sectorul 3 condus de Robert Negoiță

Familia Negoiță are aviz pentru primele două blocuri pe terenul Tubinox din Sectorul 3 condus de Robert Negoiță


Familia Negoiță deține mai multe proiecte de construcție, iar anul trecut a dobândit autorizații de construire pentru primele două blocuri pe 10 hectare de teren.


Primăria Sectorului 3, condusă de Robert Negoiță, a emis autorizația de construire la sfârșitul lunii august pentru două blocuri de 11 etaje pe două terenuri de pe platforma Tubinox, care au fost achiziționate la începutul anului de o firmă deținută de familia Negoiță. Terenul a fost împărțit în mai multe bucăți.


Compania a spus că încă nu a început construcţia şi nu au fost oferite alte detalii despre proiectele viitoare. În schimb, au precizat că activitățile companiei sunt concentrate pe trei proiecte: Pallady, Brauner și Splaiul Independenței.

În luna mai, Primăria Sectorului 3 a eliberat și autorizații de demolare pentru trei clădiri mai vechi de pe terenul Tubinox. Acestea sunt clădirile care duc direct pe Strada Industriilor. În spatele lor, a fost defrișat terenul de 10 hectare al Tubinox.

Terenul Tubinox a fost achiziționat la începutul anului trecut de Future Business Ideas a firmei indiene Virag, care activează în sectorul siderurgic. Firma care face achiziția este deținută indirect de părinții și sora lui Robert și Ionuț Negoiță.


Familia Negoiță construieşte un mare proiect de circa 2.000 de apartamente, situat peste drum de IKEA, care este vândut în proporţie de 85%. Alte două proiecte în construcție sunt: ​​Hils Brauner, cu peste 1.300 de apartamente, după Metro și Auchan, și Hils Splaiul Independenței, cu 111 apartamente. Tot în zonă, familia Negoiță a mai achiziționat terenul Chimopar, care are potențial pentru mii de apartamente.

De ce litoralul românesc a devenit „reședință militară”? Regulile de urbanism permit blocuri cu 25 de etaje, clienții doresc prețuri mici, loturile noi apar mai aproape de apă

De ce litoralul românesc a devenit „reședință militară”? Regulile de urbanism permit blocuri cu 25 de etaje, clienții doresc prețuri mici, loturile noi apar mai aproape de apă

Livrările de locuințe în Mamaia Nord -Năvodari au crescut de cinci ori în cinci ani, cu 3.000 de apartamente finalizate până în 2021, față de 20-30 pe an în urmă cu 20 de ani. Deținută oficial de Chiajna, tot mai mulți dezvoltatori sunt acum atenți la Neptun-Olimp.

Construcția blocurilor de 10-15 etaje și chiar 25 de etaje va continua de-a lungul litoralului și va mătura și regiunea de sud, începând cu Neptun-Olimp, dezvoltatorul a explicat că indicele de urbanism permite clădiri înalte, în timp ce clienții își doresc apartamente la prețuri accesibile.

„Atâta timp cât parametrii de urbanism permit, din punct de vedere al unui investitor, dacă nu alege varianta cu 9-10 etaje, atunci costul terenului, al fundației mai ales dacă există și parcare subterană, toate dintre aceste costuri pot fi găsite în apartamentele vândute. Dacă ne referim la 500 de apartamente pe 10 etaje sau 250 de apartamente pe 5 etaje, putem obține dublul prețului condominiului, majoritatea oamenilor preferă clădirile de 10 etaje decât prețul dublu. Discuția a început cu faptul că că în România, cumpărătorii nu doresc să plătească mai mult sau nu își permit”, explică Maria Andrei, vicepreședinte al consultanței imobiliare SVN România.

Ea a subliniat că unele zone de pe litoral au o înălțime maximă de 2 până la 5 etaje, dar nu Olimp, Năvodari sau Mamaia.

„Sunt niște proiecte în dezvoltare, în jur de 600 de unități sunt în construcție și ne uităm la peste 1.500 de apartamente care vor începe până la sfârșitul acestui an și în 2023. Un alt aspect raportat la Olimp este că PUG a implementat parametri clari de urbanism. , va evita așadar dezvoltarea haotică a Năvodariului, unde s-a dat mandatul și în 2017 au fost proiecte pe frontul mării, iar doi ani mai târziu au apărut și alte proiecte pe noile linii”, a spus Maria Andrei.

Turiștii, în schimb, se încadrează în două tabere – unii apreciază apartamentele noi pentru că le pot închiria ca hoteluri la prețuri mai mici și beneficiază de mai mult spațiu – un punct important pentru familiile cu factori copii, și cei care explică faptul că stațiunea s-a transformat într-un cartier-dormitor.

“Noul cartier a fost construit fără reguli de urbanism. Vă veți simți ca într-un bloc de locuințe în Călărași, cu un labirint de străzi și fără trotuare. Veți ajunge să vă simțiți ca în Militari Residence din cauza acestor înalte ridică clădiri”, explică Sorin, un vizitator recent al regiunii Mamaia Nord.

Pe de altă parte, sunt turiști care explică avantajele noii clădiri: „Este mai ieftin decât un hotel și ai o bucătărie de folosit, care este un element util atunci când ai copii mici”.

În ceea ce îi privește pe hotelieri, cei care administrează unități mai mici explică că nu simt concurență din partea apartamentelor de închiriat, întrucât sunt diferite categorii de turiști care folosesc această soluție.

„Vorbim despre un client deosebit – cei care vin la mare de 1-2 ori pe sezon vin la hotel pentru că își doresc și servicii. Oamenii care au și apartamente aici vin la noi pentru că își doresc Avantajele hotelului, în timp ce blocul mediu nu oferă servicii de curăţenie, nici acces la plajă sau restaurante”, a declarat pentru ZF Răzvan Dobre, directorul general al hotelului. Anterior, a fost director de vânzări al hotelului de cinci stele Vega din Mamaia.