Vești proaste pentru cei care doresc să-și cumpere o casă: băncile închid încet grila de creditare. Nici cei care doresc să vândă nu au de ce să fie fericiți – date BNR

Vești proaste pentru cei care doresc să-și cumpere o casă: băncile închid încet grila de creditare. Nici cei care doresc să vândă nu au de ce să fie fericiți – date BNR

În ultimul său sondaj pe această temă, BNR a spus că prețul mediu pe metru pătrat de locuințe a rămas relativ stabil în trimestrul II 2022, doar 18,2% indicând o creștere, potrivit majorității instituțiilor de credit (79,5%). Cu toate acestea, cererea a scăzut din cauza condițiilor mai stricte de creditare pentru bănci din cauza noului mediu economic. Rambursarea medie anticipată a unui credit ipotecar este aproape de 30%.
„Deciziile de politică monetară sau prudentă ale BNR (71,9 la sută net), așteptările pentru situația economică generală (24,6 la sută net) și alți factori (29,2 la sută net) au condus la înăsprirea standardelor de creditare pentru creditele pentru achiziționarea de locuințe în ultimele trei luni și teren”, a spus banca centrală într-unul dintre sondajele sale.
Așadar, BNR arată că, din punct de vedere al termenilor contractului de credit, sunt factori cea mai mare pondere a creditului în valoarea garanțiilor imobiliare (LTV) și spread-ul ratei medii a creditului către IRCC/ROBOR. +34,6%, respectiv). Acest fapt a dus desigur la o înăsprire a condițiilor de creditare imobiliară și implicit a dus la o creștere a avansurilor percepute de bănci, până la foarte aproape de 30% din valoarea proprietății.

Indicatorul mediu împrumut-valoare (LTV) pentru creditele noi din T2 2022 a atins 69%, în timp ce valoarea totală a creditelor originare a rămas neschimbată la 68%. „Rata de ajustare a creditelor noi din ultimele trei luni a crescut ușor până la 34% (+0,6 puncte procentuale), în timp ce media pentru creditele totale a rămas neschimbată la 42%”, potrivit cercetărilor BNR.

Evoluția cererii de credite ipotecare și a prețurilor locuințelor
„Conform majorității agențiilor de credit (79,5%), prețul mediu pe metru pătrat de locuințe a rămas relativ stabil în T2 2022, doar 18,2% raportând creșteri de preț. Pentru T3 2022, 85% dintre participanții la sondaj au declarat că prețurile imobiliare rezidențiale. va rămâne neschimbată, 15% se așteaptă la o scădere a nivelului prețurilor”, a spus sondajul BNR.

55,8% dintre băncile care au participat la sondaj au declarat că cererea pentru împrumuturi pentru locuințe și terenuri a scăzut ușor, în timp ce 37% au spus că este aproximativ neregulată. Pentru următorul trimestru, creditorii se așteaptă ca cererea de credite imobiliare să rămână în mare parte neschimbată, 34,4% așteaptă ca cererea să scadă.
Proporția creditelor imobiliare respinse de bănci, raportul dintre totalul creditelor aplicate și respinse față de totalul creditelor acordate populației, a rămas în mare parte neschimbată în ultimele trei luni, 70,2% dintre respondenți spunând acest lucru și 21,6%, de fapt, totuși dat fiind acest raport ceva mai mare.

Sondaj CEC Bank: rata variabilă domină creditele ipotecare, aproape 22% dintre respondenții care dețin astfel de împrumuturi sunt mai afectați de creșterile ratelor

Sondaj CEC Bank: rata variabilă domină creditele ipotecare, aproape 22% dintre respondenții care dețin astfel de împrumuturi sunt mai afectați de creșterile ratelor

Potrivit barometrului financiar trimestrial realizat de CEC Bank în colaborare cu FinZoom.ro Bank Comparator, ratele variabile domină creditele pentru locuințe, cei cu astfel de credite (21,9% dintre respondenți) fiind mai afectați de creșterea dobânzilor.

Pe de altă parte, 52,3% dintre respondenți au declarat că nu au avut dificultăți în achitarea ratelor în ultimele 6 luni.
Pe de altă parte, majoritatea persoanelor care au semnat credite de consum în ultimii ani au adoptat credite cu rată fixă, care nu sunt afectate de majorările ratei dobânzii.

Sute de mii de români au tarifele crescute din cauza noului IRCC, care este soluția lor?

Sute de mii de români au tarifele crescute din cauza noului IRCC, care este soluția lor?

IRCC de 4,06% a majorat dobânzile ipotecare cu aproximativ 200 de lei. Cu toate acestea, banca nu se așteaptă la vreo „escaladare” a băncilor neperformante. De ce? Pentru că dobânzile ipotecare vor rămâne negative cel puțin până anul viitor, iar nivelul nostru mediu de îndatorare pe împrumut de retail este de 34%, potrivit BNR. Un nivel atât de ridicat de îndatorare ar putea absorbi cu ușurință avansuri de 100-200 de lei pe tranșă, chiar și cu creșterea prețurilor la energie.
O creștere a IRCC la 4,06% a dus la o creștere medie de circa 200 de lei a ratelor ipotecare (de obicei Prima Casă sau Noua Casă). Cu toate acestea, băncile comerciale nu cred că se confruntă cu un risc mare de creștere a ratei creditelor neperformante sau a riscului de nerambursare a creditelor ipotecare retail.

Drept urmare, dobânda lunară pentru un credit de nevoi personale crește cu aproximativ 10-15 lei, în timp ce dobânda lunară pentru un credit ipotecar crește cu 100-200 lei. În condițiile actuale, IRCC este de 4,06%, iar dobânda a ajuns între 6% și aproximativ 8%, în funcție de marja de profit a băncii.

Cu o prognoză a inflației de 15,1% în august 2022 față de august 2021 și o inflație așteptată de 15,4% în septembrie 2022 față de aceeași perioadă a anului trecut, rata medie a dobânzii ipotecare este aproape jumătate din inflație. Adică orice client cu un astfel de împrumut rambursează băncii mai puțini bani decât primește, în comparație cu puterea medie de cumpărare a populației.

De exemplu, acum 10 ani, în 2012, rata ipotecarului era de 8,45% pe baza mediei BNR. Din 2012 până în prezent, rata creditelor neperformante a continuat să scadă. Cu toate acestea, nu știm ce se va întâmpla în spațiul întreprinderilor și IMM-urilor.

În plus, un studiu recent publicat de BNR a arătat că, cei care riscau să nu-și poată plăti ratele de credit la un moment dat aveau un nivel de îndatorare de 34%. Sondajul BNR de constatare a mijloacelor arată că acestea pot găzdui cu ușurință o creștere lunară de 100-200 de lei. Desigur, cu condiția să-ți păstrezi locul de muncă.

Cu toate acestea, debitorii care doresc să minimizeze impactul majorărilor ratei asupra împrumuturilor în curs pot opta pentru refinanțarea împrumuturilor și să solicite o rată fixă. Chiar dacă multe rate fixe au ajuns acum la același nivel sau chiar cu două puncte procentuale mai mari decât ratele flotante, este puțin probabil ca ratele să revină la o tendință descendentă în următorii câțiva ani.

Crosspoint Real Estate, Alin Popa: Românii au rezerve mari în ultimii doi ani, 62% din tranzacțiile din 2021 sunt făcute numerar

Alin Popa a explicat că, în ultimii doi ani, românii au avut rezerve de numerar de cumpărat pe piața imobiliară, în special în sectorul rezidențial, întrucât 62% din tranzacțiile finalizate în 2021 s-au făcut mai degrabă numerar decât cu credit.

„În ultimii doi ani, am observat că românii au început să dețină sau au și au în continuare un stoc considerabil de fonduri, inclusiv dacă ne uităm la tranzacțiile efectuate în ultimul an, aproximativ 38% dintre tranzacții au fost în numerar prin un credit ipotecar sau o locuință nouă și diferența reprezentată. Asta arată că mulți români cu venituri mai mari sau peste medie consideră imobiliare o investiție sigură”.

În ceea ce privește ponderea românilor care cumpără imobile prin credite bancare, consultantul a evidențiat că în 2022 va fi o ușoară scădere a planurilor de primă casă.

„S-au observat ușoare reduceri, de exemplu fondurile de 1,5 miliarde de lei alocate programului anul trecut s-au epuizat în 2-3 luni. Știu că în prezent, aproximativ jumătate din fonduri au fost folosite şi vorbim de acelaşi total. Se simte creșterea ratelor dobânzilor, dar cererea în România rămâne ridicată și observăm că creșterea prețurilor creditelor nu va împiedica neapărat cererea.”

Cererea de pe piața rezidențială a încetinit după declanșarea invaziei ruse a Ucrainei, dar Alin Popa consideră că cererea de pe piața rezidențială a crescut din ultimii ani.

„Cererea de locuințe noi de la români există, deoarece există mai puțină volatilitate și cererea rămâne aceeași, dar stocurile limitate vor pune din nou presiune asupra prețurilor, ceea ce, combinat cu costurile ridicate de construcție, va duce la prețuri mai mari, deoarece cererea de stocuri este mică.”

După ce a atins vârful în mai, cererea pentru noi credite de consum și credite ipotecare a scăzut în iunie, deoarece ratele dobânzilor în lei au crescut și inflația a crescut peste 15%. Noile credite de consum scad la 2,65 miliarde lei în iunie, creditele ipotecare la 2 miliarde lei

După ce a atins vârful în mai, cererea pentru noi credite de consum și credite ipotecare a scăzut în iunie, deoarece ratele dobânzilor în lei au crescut și inflația a crescut peste 15%. Noile credite de consum scad la 2,65 miliarde lei în iunie, creditele ipotecare la 2 miliarde lei

După ce a scăzut sub 10% în primele cinci luni ale anului 2022 și la sfârșitul lui 2021, rata medie a dobânzii la creditele de consum noi în lei a crescut la 10,84% în iunie. Rata medie a dobânzii la creditele ipotecare noi în lei a crescut la 5% la sfârșitul primului trimestru din 2022, ajungând la 4,95% în iunie, după ce a scăzut la 4% în decembrie 2021. Consumul în euro și creditele ipotecare au crescut în iunie față de mai 2022 și iunie 2021. Rata medie a dobânzii la creditele de consum noi exprimate în euro în luna iunie a fost de 4,8%, jumătate din rata creditului la Garland, în timp ce rata medie la creditele ipotecare noi a fost de 3,4% în euro.

Cererea în rândul românilor de credite de consum cu ghirlande și credite ipotecare ghirlande a scăzut la începutul verii, după ce a atins un vârf în mai și după ce inflația a depășit 15 la sută în iunie, pe fondul creșterii ratelor dobânzilor pentru ghirlande.

Românii au primit noi credite de consum în valoare de 2,65 miliarde de lei în iunie, în scădere cu 5% față de un vârf de aproape 2,8 miliarde de lei în mai 2022, care a atins cel mai mare nivel de anul trecut. Comparativ cu iunie 2021, creditele de consum noi sunt încă în creștere cu 5%.

Pe segmentul creditelor ipotecare noi în lei, volumul din iunie a scăzut la 2 miliarde lei de la 2,14 miliarde lei în mai.

Recent, pe măsură ce inflația a explodat și ea, depășind 15% în iunie, ratele dobânzilor la lei au crescut, iar ratele ridicate ale dobânzilor au redus dobânda la împrumuturile în valută și i-au determinat pe români la împrumuturi în valută cu dobânzi mai mici.

Vine adevărata criză: din primul trimestru al anului viitor va fi primul șoc pentru cei cu credite ipotecare/credite imobiliare legate de IRCC, când practic rata lunară se va dubla. Cel mai important este să păstrezi locul de muncă și să păstrezi salariul

Vineri, BNR și-a majorat din nou rata de referință, de la 4,75% la 5,5%, o creștere de 0,75%, sub așteptările analiștilor. Rata de referință este de 10,25% în Ungaria și 6,5% în Polonia, iar inflația este similară cu România la 14-15%.

Rata lombardă, rata la care băncile se împrumută de la BNR atunci când au nevoie de lichiditate – A crescut de la 5,75% la 6,5%. De fapt, aceasta este dobânda „reala” percepută de BNR.
Banca Națională a crescut doar cu 0,75% dobânzile, sub așteptările pieței, deoarece ultimele cifre sugerează că inflația este conținută în T3 2022 (dar să nu uităm că prețurile la energie electrică și gaze sunt plafonate, prețurile reale de pe piață tocmai au explodat), Apoi introduceți un trend descendent, începând cu trimestrul al patrulea, dacă nu mai există lebede negre.

Dar poate cel mai important lucru pe care l-a menționat BNR după decizia de vineri a fost că economia a intrat într-o perioadă de cvasi-stagnare – T2 și T3 după o creștere neașteptată în T1 (peste 6%), deci criză, monedă Inflație, scădere economică a puterii de cumpărare , recesiunea economiei occidentale a început să se arate și aici.

Pe piața interbancară, ROBOR la ​​trei luni, care este un indicator de referință pentru unele credite personale și corporative, a crescut puternic săptămâna trecută și a fost la 8,12% vineri, 5 august. ROBOR la ​​1 an este cotat la 8,34%. Rata interbancară oferită, care efectuează cele mai multe tranzacții între bănci, a fost cotată vineri la 5,86%, față de 4,72% în iulie.

Această dobândă stă la baza calculului IRCC, care este o referință pentru creditele ipotecare – First House, New House sau cele emise de bănci cu titlu gratuit și negarantate de stat.

IRCC este acum la 2,56%, un indicator valabil pentru iulie, august și septembrie. Pentru octombrie, noiembrie, decembrie, IRCC va fi de 3,9%. În ianuarie, februarie, martie anul viitor, IRCC va depăși 5%, sau chiar mai mult, pe baza ratelor pieței.

Până acum, cei care au contractat un credit ipotecar/imobiliar nu prea au simțit creșterea dobânzii, având în vedere decalajul de calcul al IRCC – o întârziere de 6 luni – și diferența cu ROBOR. De aceea toată lumea vrea să schimbe benchmark-ul, să treacă de la ROBOR la ​​IRCC. Dar și IRCC va crește.

De exemplu, pentru cineva 1,08% rata IRCC acum 1 an, plus un depozit de 2% de la bancă, ceea ce echivalează cu un credit ipotecar de 70.000 EUR, sau 3,08% din dobânda totală, deci rata lunară de plată este de 1.833 lei. Calculele sunt scurte și servesc doar ca exemple.

Venitul net este de 6.110 lei iar dobânda băncii este de 30% din venitul lunar, maxim pe care banca îl poate acorda conform regulilor.
Acum, când IRCC este de 2,56%, plus o obligațiune bancară de 2%, rezultă o dobândă de 4,56%, ceea ce înseamnă o rată lunară de plată de 2.256 lei, sau 37% din venitul lunar. 400 de lei este foarte important pe lângă viteză, dar nu înseamnă că există presiune.

Din octombrie, când se schimbă din nou, IRCC va fi de 3,9%, plus un depozit bancar de 2%, cu o dobândă de 5,9%, cu o rată lunară de plată de 2.639 lei, sau 43% din venitul lunar. Brusc, în doar un an, ritmul de creștere de 800 de lei pe lună a început să „înțepe”. Adică dacă salariile nu au crescut în această perioadă.

Din ianuarie 2023, IRCC va crește la cel puțin 5,2% (calculat pe baza datelor actuale), plus o marjă bancară de 2% va aduce rata dobânzii la 7,2%. Rata de plată va crește la minim 3.010 lei pe lună, adică 50% din venitul lunar. De altfel, într-un an și șase luni, rata a crescut cu 1.177 de lei, sau 60%. Problema este că, în același timp, puterea de cumpărare va scădea cu 20% din cauza creșterilor de preț.

Dacă, la momentul împrumutului, venitul lunar este de 6.110 lei, dobânda lunară este de 1.833 lei, iar rata inflației este de 3%, dobânda poate fi plătită fără probleme, începând din primul trimestru al anului viitor, situația va privi în urmă cu zece ani în urmă, Creșterea cursului de schimb al francului elvețian și al euro a perturbat multe bugete, stârnind indignare în rândul românilor la bănci.

Cei cu împrumuturi imobiliare de mare valoare vor simți pe deplin lovitura de la creșterea IRCC. Ca să nu mai spun că cei conectați la ROBOR au simțit lovitura exponențial. Mulți nu realizează ce se va întâmpla anul viitor și cât de mult vor crește ratele de plată ale băncilor. Nu știu dacă și băncile sunt conștiente de furia iminentă, deoarece este dificil să găzduiești o creștere a dobânzilor în bugetul unei persoane sau al unei gospodării.

Întârzierea plăților în rate nu este o soluție atât pentru client, cât și pentru bancă, și trebuie găsită o altă soluție. Exemplul de mai sus se bazează pe faptul că persoana care primește împrumutul își va păstra locul de muncă sau salariul nu se va schimba în niciun fel în sensul reducerii așa cum sa întâmplat în ultima criză.

Oricare dintre aceste scenarii ar fi un dezastru. Criza actuală nu a adus restructurare, disponibilizări și reduceri de salarii. Să sperăm că nu este cazul. În orice caz, începând de anul viitor, vom vedea ce înseamnă o creștere a ratei și nu știu câți oameni din lume sunt pregătiți pentru acel impact.