Record după criza imobiliară din 2008: investițiile imobiliare ar putea atinge 1,2 miliarde de euro în acest an

Activele imobiliare comerciale în valoare de cel puțin 5 milioane de euro s-au tranzacționat la 656 de milioane de euro de la începutul anului, în creștere cu 16,5% față de aceeași perioadă din 2021, potrivit companiei de consultanță imobiliară JLL. În funcție de evoluția unor tranzacții importante în perioada următoare, volumul tranzacțiilor noastre poate ajunge la 1,2 miliarde de euro, cel mai mare de la criza imobiliară din 2008.
Afaceri în valoare de aproape 700 de milioane de euro au fost parafate în primele nouă luni ale anului, în timp ce altele sunt încă în curs de finalizare. Office a continuat să dețină cea mai mare parte a volumului tranzacțiilor cu 46,5% (305 milioane EUR), urmat de retail cu aproximativ 36% (235 milioane EUR) și industrie cu aproximativ 14% (895.000 EUR).

Datele JLL mai arată că 63% din totalul tranzacțiilor înregistrate în acest an au implicat proprietăți din București, cu o valoare cumulată de 414,5 milioane de euro.

În ceea ce privește sursele de finanțare a investitorilor, Africa de Sud are cea mai mare pondere a investitorilor, cu 29%, urmată de România (20%), Austria (19%) și Belgia (14,6%).

“Trendul înregistrat în regiune poate fi explicat atât de creșterea aversiunii la risc, cât și de creșterea costurilor de finanțare. Motivele principale pentru care România nu a urmat aceeași traiectorie în ultimele trimestre sunt nivelurile semnificativ mai mari ale randamentelor oferite de piața locală cât și tipul și sursa capitalului investitorilor interesați de achiziții în țara noastră. În condițiile curente din piață ne așteptăm ca majoritatea tranzacțiilor din perioada următoare să fie făcute de investitorii deja familiarizați cu România sau măcar cu regiunea. Investitorii care au capital propriu și nu au nevoie de finanțare bancară vor avea un avantaj competitiv important, iar proprietățile care beneficiază de finanțare bancară transferabilă către un potențial cumpărător vor fi semnificativ mai lichide”, a explicat Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România.

În ceea ce privește randamentele primare, România a rămas neschimbată în trimestrul al treilea, sectorul birourilor rămânând la 6,75%, sectorul retail la 7,25% și sectorul industrial la 7,50%.

Vine adevărata criză: din primul trimestru al anului viitor va fi primul șoc pentru cei cu credite ipotecare/credite imobiliare legate de IRCC, când practic rata lunară se va dubla. Cel mai important este să păstrezi locul de muncă și să păstrezi salariul

Vineri, BNR și-a majorat din nou rata de referință, de la 4,75% la 5,5%, o creștere de 0,75%, sub așteptările analiștilor. Rata de referință este de 10,25% în Ungaria și 6,5% în Polonia, iar inflația este similară cu România la 14-15%.

Rata lombardă, rata la care băncile se împrumută de la BNR atunci când au nevoie de lichiditate – A crescut de la 5,75% la 6,5%. De fapt, aceasta este dobânda „reala” percepută de BNR.
Banca Națională a crescut doar cu 0,75% dobânzile, sub așteptările pieței, deoarece ultimele cifre sugerează că inflația este conținută în T3 2022 (dar să nu uităm că prețurile la energie electrică și gaze sunt plafonate, prețurile reale de pe piață tocmai au explodat), Apoi introduceți un trend descendent, începând cu trimestrul al patrulea, dacă nu mai există lebede negre.

Dar poate cel mai important lucru pe care l-a menționat BNR după decizia de vineri a fost că economia a intrat într-o perioadă de cvasi-stagnare – T2 și T3 după o creștere neașteptată în T1 (peste 6%), deci criză, monedă Inflație, scădere economică a puterii de cumpărare , recesiunea economiei occidentale a început să se arate și aici.

Pe piața interbancară, ROBOR la ​​trei luni, care este un indicator de referință pentru unele credite personale și corporative, a crescut puternic săptămâna trecută și a fost la 8,12% vineri, 5 august. ROBOR la ​​1 an este cotat la 8,34%. Rata interbancară oferită, care efectuează cele mai multe tranzacții între bănci, a fost cotată vineri la 5,86%, față de 4,72% în iulie.

Această dobândă stă la baza calculului IRCC, care este o referință pentru creditele ipotecare – First House, New House sau cele emise de bănci cu titlu gratuit și negarantate de stat.

IRCC este acum la 2,56%, un indicator valabil pentru iulie, august și septembrie. Pentru octombrie, noiembrie, decembrie, IRCC va fi de 3,9%. În ianuarie, februarie, martie anul viitor, IRCC va depăși 5%, sau chiar mai mult, pe baza ratelor pieței.

Până acum, cei care au contractat un credit ipotecar/imobiliar nu prea au simțit creșterea dobânzii, având în vedere decalajul de calcul al IRCC – o întârziere de 6 luni – și diferența cu ROBOR. De aceea toată lumea vrea să schimbe benchmark-ul, să treacă de la ROBOR la ​​IRCC. Dar și IRCC va crește.

De exemplu, pentru cineva 1,08% rata IRCC acum 1 an, plus un depozit de 2% de la bancă, ceea ce echivalează cu un credit ipotecar de 70.000 EUR, sau 3,08% din dobânda totală, deci rata lunară de plată este de 1.833 lei. Calculele sunt scurte și servesc doar ca exemple.

Venitul net este de 6.110 lei iar dobânda băncii este de 30% din venitul lunar, maxim pe care banca îl poate acorda conform regulilor.
Acum, când IRCC este de 2,56%, plus o obligațiune bancară de 2%, rezultă o dobândă de 4,56%, ceea ce înseamnă o rată lunară de plată de 2.256 lei, sau 37% din venitul lunar. 400 de lei este foarte important pe lângă viteză, dar nu înseamnă că există presiune.

Din octombrie, când se schimbă din nou, IRCC va fi de 3,9%, plus un depozit bancar de 2%, cu o dobândă de 5,9%, cu o rată lunară de plată de 2.639 lei, sau 43% din venitul lunar. Brusc, în doar un an, ritmul de creștere de 800 de lei pe lună a început să „înțepe”. Adică dacă salariile nu au crescut în această perioadă.

Din ianuarie 2023, IRCC va crește la cel puțin 5,2% (calculat pe baza datelor actuale), plus o marjă bancară de 2% va aduce rata dobânzii la 7,2%. Rata de plată va crește la minim 3.010 lei pe lună, adică 50% din venitul lunar. De altfel, într-un an și șase luni, rata a crescut cu 1.177 de lei, sau 60%. Problema este că, în același timp, puterea de cumpărare va scădea cu 20% din cauza creșterilor de preț.

Dacă, la momentul împrumutului, venitul lunar este de 6.110 lei, dobânda lunară este de 1.833 lei, iar rata inflației este de 3%, dobânda poate fi plătită fără probleme, începând din primul trimestru al anului viitor, situația va privi în urmă cu zece ani în urmă, Creșterea cursului de schimb al francului elvețian și al euro a perturbat multe bugete, stârnind indignare în rândul românilor la bănci.

Cei cu împrumuturi imobiliare de mare valoare vor simți pe deplin lovitura de la creșterea IRCC. Ca să nu mai spun că cei conectați la ROBOR au simțit lovitura exponențial. Mulți nu realizează ce se va întâmpla anul viitor și cât de mult vor crește ratele de plată ale băncilor. Nu știu dacă și băncile sunt conștiente de furia iminentă, deoarece este dificil să găzduiești o creștere a dobânzilor în bugetul unei persoane sau al unei gospodării.

Întârzierea plăților în rate nu este o soluție atât pentru client, cât și pentru bancă, și trebuie găsită o altă soluție. Exemplul de mai sus se bazează pe faptul că persoana care primește împrumutul își va păstra locul de muncă sau salariul nu se va schimba în niciun fel în sensul reducerii așa cum sa întâmplat în ultima criză.

Oricare dintre aceste scenarii ar fi un dezastru. Criza actuală nu a adus restructurare, disponibilizări și reduceri de salarii. Să sperăm că nu este cazul. În orice caz, începând de anul viitor, vom vedea ce înseamnă o creștere a ratei și nu știu câți oameni din lume sunt pregătiți pentru acel impact.

Criza metroului. Personalul Metrorex, răspuns dur la adresa ministrului Sorin Grindeanu: Datoria a apărut din activități de investiții mandatate de guvern

Criza metroului. Personalul Metrorex, răspuns dur la adresa ministrului Sorin Grindeanu: Datoria a apărut din activități de investiții mandatate de guvern

Într-un comunicat de presă adresat Agerpres, reprezentanții Alianței Metrore Libere (USLM) a Metrorex SA au susținut că Metrorex suferă de ani de zile de o subfinanțare masivă și că această subfinanțare devine sistemică și poate împiedica activitatea.

Sindicatele au făcut precizările în urma unei declarații a ministrului Transporturilor, Sorin Grindeanu, care a descris Metrorex drept o „gaură neagră” de utilizare ineficientă a fondurilor publice.

„A fost politicianul care a făcut acest deficit de finanțare prin deciziile sale. Autostrada V a adus Metrorex în jur de 110.000.000 de euro costuri suplimentare, iar asociația firmelor obligate să construiască Autostrada V a intrat în funcțiune cu 5 ani întârziere, dar a câștigat banii în instanță. : 10 ani de decizii politice pe site. Metrorex este obligat să facă aceste plăți, deși politicienii, nu oamenii din metrou, sunt de vină”, se arată în comunicat.

Reprezentanții sindicali susțin că pandemia a dus la o scădere bruscă a numărului de pasageri.

“În unele zile avem doar 10% din numărul obișnuit de pasageri. Deși s-a trezit în această situație, politicianul a cerut Metrorex să circule cu toată flota pentru a combate răspândirea Covid 19”, se mai arată în document.

În ceea ce privește energia electrică, membrii de sindicat spun că Metrorex este cel mai mare consumator de energie electrică din București, deși, având în vedere caracterul social al transportului în comun asigurat de metrou, acesta nu beneficiază de prețul special. „Pentru a înrăutăți lucrurile, față de 2020, prețul pe care Metrorex îl plătește pe MWh a crescut de la 400 de lei la 2.400 de lei începând cu 1 august 2022. Adică de aproape 8 ori. Fără curent, Roțile nu se învârt. Primăria. a capitalei se discută despre trecerea metroului. Ideea nu este nouă, dar ne întrebăm ce bani va cheltui primăria pentru întreținerea metroului? La Bruxelles, capitala europeană, metroul are 3 surse de finanțare: de stat Bugetul, bugetul regional și bugetul orașului Bruxelles. Asta este și normal, deoarece în acest oraș se găsesc mari instituții europene și naționale, iar regiunea Bruxelles este principala sursa de venit pentru PIB”.

Reprezentantul USLM a declarat clar că „datoriile Metrorex sunt pasive care decurg din activități de investiții mandatate de guvern”.

„Activitatea minieră nu atrage datorii istorice, iar în acest sector, finanțarea insuficientă este o sursă majoră de risc, având în vedere că în ultimii 10 ani, activitatea a primit între 38% și 73% din cererea anuală necesară. roțile se învârt.Totuși nu a avut loc un accident major, pentru că noi, angajații de la metrou, am făcut tot posibilul pentru a asigura funcționarea normală a metroului. USLM consideră că este necesară desfășurarea activităților de transport public pentru călători, în special calea ferată, în conformitate cu instrucțiuni de service și proceduri de lucru Activități de transport pentru înlăturarea riscurilor și pericolelor legate de oprirea activităților și pentru menținerea publicului călător în condiții de siguranță și confortabile. Pentru aceasta este nevoie de finanțare”, au susținut membrii de sindicat. Ministrul Transporturilor, Sorin Grindeanu, a declarat luni că s-a săturat de faptul că disconfortul bucureștenilor din metrou este folosit ca un truc pentru a face presiuni asupra guvernului pentru a astupa unele lacune ale Metrorexului.