Dezvoltatorul imobiliar Tatian Diaconu: Pentru ca imobiliarul să aibă succes, fiecare proiect și oraș are nevoie de un „nebun”

„Piața imobiliară din România are nevoie de o viziune clară din partea dezvoltatorilor și autorităților, cooperare din ambele părți, dar și încredere în „nebunii” proiectelor lor, chiar dacă alții spun că aceste proiecte nu vor funcționa în țară”, consideră dezvoltatorul imobiliar român Nhood Opinia CEO-ului Tatian Diaconu.

La conferința Urban re:Fresh 2022 organizată de wall-street.ro, reprezentanții dezvoltatorilor imobiliari cu proiectul Coresi din Brașov, unul dintre cele mai cunoscute proiecte de reînnoire urbană din România, consideră că lipsa dialogului constructiv pe piața imobiliară internă , dezvoltat de, dezacordul dintre afacere și autoritățile competente.

„Suntem într-o societate românească dinamică, iubim conflictele, ne place să luptăm, ne place să mergem la război. Întotdeauna există o dorință împotriva noastră. Primul pas pe care îl putem construi mai bine este să încetăm lupta. Când vorbim despre dezvoltare urbană, situația este foarte complicată”, a spus Tatian Diaconu.

Primarul Sectorului 6 al Capitalei, Ciprian Ciucu, care a participat la eveniment, a declarat că autoritățile nu au reușit să țină pasul cu ritmul dezvoltării imobiliare, care a supraîncărcat infrastructura publică de la drumuri, spitale, școli, parcuri și nu numai. Potrivit acestuia, dezvoltatorii ar trebui să nu se mai gândească doar la profit.

CEO-ul Nhood România a spus că este de acord cu ideea că dezvoltatorii ar trebui să investească în utilități, dar să facă acest lucru în conformitate cu nevoile comunității.

“Poate că o parte din profiturile noastre ar trebui să fie folosită și pentru nevoile comunității. De asemenea, sunt de acord că trebuie să existe o implicare a sectorului privat, dar trebuie să vedem și cât de mult din partea profitului pot renunța dezvoltatorii, pentru că în acest caz, zona rezidențială, profitul este între 20% si 40% .Poate 40% este mult, 5% ar trebui să fie pentru nevoile comunității.

„Există o dezbatere despre cine ar trebui să construiască o școală și cine să construiască o grădiniță, dar nu există o dezbatere despre dacă ar trebui să fie construită o școală. Dacă am decide cu toții că avem nevoie de 10 școli în Sectorul 6, ne-am așeza la aceeași masă și am vorbi despre cum să facem asta. Dar aceasta este o întreagă dezbatere și plimbatul pisicii de la o persoană la alta nu va da rezultate, din păcate încă 30 de ani”, spune Tatian Diaconu.

CEO-ul dezvoltatorului imobiliar a spus că este nevoie să avem o viziune clară asupra proiectelor imobiliare de anvergură, deoarece acestea vor provoca mereu nemulțumiri, dar sunt exemple de proiecte de calitate care au funcționat și din care putem afla care sunt fundamentele.

„Sunt ansambluri de locuințe de calitate, sunt urbanizări făcute, acolo s-au construit clinici medicale, acolo s-au construit școli și grădinițe. Poate nu vă vine să credeți pentru că de regulă spunem să fim ca în Germania. Haideți, să vizităm. Si sunt multe exemple. Avem la Iași, Cluj, Oradea, Brașov sau Reșița ca exemple bune. Ar trebui să le analizam și să vedem care sunt ingredientele”, a adaugat el.
Potrivit acestuia, în fiecare exemplu de mare proiect de dezvoltare, putem găsi 5-6 ingrediente care apar de fiecare dată.

„Vă dau doar câteva exemple în ordine aleatorie. De cele mai multe ori sunt proiecte de genul acesta, cu o viziune clară, fie de la dezvoltator, fie de la primărie, sau ambele. Apoi există o cooperare bună și o comunicare bună. Dezvoltatorul a spus că face 5.000 de apartamente. Pe deasupra, primăria l-a lăudat că a venit să investească în oraș, dar a venit primăria și a spus că vrea și o stradă, o școală, spații verzi. Nu vrem neapărat să le faceți voi (dezvoltatorii – n.r.), dar măcar să le încorporăm în master plan”, ne-a spus Tatian Diaconu.

Un alt factor important evidențiat de reprezentanții dezvoltatorilor este curajul.
“Este nevoie de mult curaj pentru a ști asta. Este nevoie de curaj de la investitori, designeri și chiar primari. De ce? Pentru că evoluțiile majore provoacă întotdeauna o oarecare ostilitate.”

”De câte ori ați auzit de proiecte care îi fac pe toți fericiți? Cineva trebuie să fi fost supărat, fie pentru că au fost îndepărtați melcii, fie pentru că vânturile din nord-vest au încetat să mai bată frunzele. Curajul înseamnă și a avea expertiză, a avea curajul politic de a presupune că unii nu te vor mai vota etc. Ultimul mare factor pe care vreau să-l menționez este că fiecare proiect bun, fiecare oraș are nevoie de un nebun. Când alții spun că România este imposibilă, cineva trebuie să creadă că este posibil. Slava Domnului. Avem și așa oameni”, spune Tatian Diaconu.

Potrivit acestuia, problema legată de relația dintre dezvoltatori și autorități în ceea ce privește tipul de dezvoltare și modul în care ar trebui dezvoltate anumite proiecte este că de multe ori nu există o viziune cuprinzătoare.

„Așa vreau să fac prin discuții cu primarul sau cu arhitectul șef: explicați-mi care este viziunea pentru oraș. Cu cât mai deschiși, dar mai ales profesioniști, ne vom ajuta să ne proiectăm în viitor, noi Cu cât mai mult vor fi chemați sociologi, antropologi, etnografi, cu atât vom avea proiecte mai bune. Dacă doar construim cărămidă cu cărămidă, nu suntem dezvoltatori, suntem constructori”, a subliniat Tatian Diaconu.

Pandemia i-a făcut pe oameni să-și dorească mai mult spațiu în apartamentele lor, iar prețul nu mai este cel mai important criteriu

Prețurile pentru apartamentele noi au crescut considerabil recent. Astăzi, un apartament nou cu două dormitoare are un preț între 60.000 și 200.000 de euro, în funcție de zonă. „Oamenii nu mai caută după preț. Toată lumea caută calitate, aproape de parcuri, grădinițe, piețe sau metrou.”

Piața imobiliara s-a schimbat, atât la nivel de client și preferințele acestora, cât și abordarea dezvoltatorilor și proiectele pe care le au în vedere. Pandemia i-a conștientizat pe oameni cu privire la importanța spațiului de locuit, iar dezvoltatorii au început să creeze produse care să răspundă nevoilor lor – proiecte de încăperi suplimentare, spații de birouri sau vile – și își propun să formeze comunitate în cartiere noi.

„Piața s-a dezghețat și interesul dezvoltatorilor este foarte bun, dar cel mai mare interes vine din partea turiștilor. În prezent, avem în jur de 5.000 de participanți înscriși, depășind estimările noastre pentru eveniment, și în jur de 50 de ansambluri rezidențiale, adică în jur de 14.000 de unități. Oamenii nu mai caută după preț. Toată lumea caută calitate, să fie aproape de parcuri, grădinițe, piețe sau metrouri. Cred Orchestra de lângă metrou va câștiga cu siguranță în perioada următoare”, a declarat Mihai Cima, organizatorul Imobiliariului.

El a mai spus că 2021 va fi un an record pentru piața imobiliară în comparație cu 2008, dar se preconizează că următoarea perioadă va avea o ofertă mai mică. Cu toate acestea, el a menționat că oricine are nevoie de un apartament și-ar cumpăra cu siguranță unul.

Din ce în ce mai mulți dezvoltatori imobiliari germani abandonează investițiile

Potrivit institutului de cercetare ifo, din ce în ce mai mulți dezvoltatori imobiliari din Germania renunță la proiecte din cauza costurilor ridicate la energie, a materiilor prime și a ratelor de împrumut în creștere.

“Pe măsură ce prețurile la materiale și energie au crescut vertiginos, precum și ratele de finanțare, siguranța de planificare a dispărut și costurile de construcție au continuat să crească. Pentru unii dezvoltatori, imaginea de ansamblu nu mai era sustenabilă și au abandonat proiectele sau chiar le-au anulat definitiv”, a spus cercetătorul ifo Felix Leiss.

Potrivit unui sondaj realizat de ifo, 16,7% dintre companiile chestionate au fost afectate în septembrie, în creștere față de 11,6% în luna precedentă.

Între timp, așteptările afacerilor au fost pesimiste, la cel mai scăzut nivel din 1991, 32,7% raportând lipsuri de materiale de construcții.

“Prețurile ridicate ale energiei fac materialele rare mai scumpe. Companiile de construcții trebuie să transmită clienților costuri mai mari de achiziție. Sunt planificate creșteri suplimentare de preț în industrie în următoarele luni”, a spus Leiss.

Piața rezidențială din România se îndreaptă către un nou record de livrări

Piața rezidențială din România va stabili, de asemenea, un nou record de livrare în acest an, dar ritmul de dezvoltare nu a ținut pasul cu evoluția cererii în ultimii doi ani. În plus, consultanții Colliers au remarcat că prețurile locuințelor noi au continuat să crească pe măsură ce noile proiecte încorporează prețurile în creștere ale materialelor de construcție.
Prețurile locuințelor au crescut puternic în ultimii doi ani, iar principalele motive din spatele evoluției acesteia sunt creșterea puternică a cererii, pe fondul disponibilității creditului, al creșterii salariilor și al multor alți factori, precum și importanța creșterii spațiului de locuit.
Anul trecut, piața de condominii a stabilit noi recorduri atât pentru vânzări, cât și pentru livrări. În 2021 vor fi livrate în total 71.405 de case la nivel național, în creștere cu 5% față de anul precedent. Față de 2020, suprafața totală autorizată de dezvoltatori în 2021 va crește cu peste 15% până la peste 12 milioane de metri pătrați, iar volumul livrărilor din sectorul rezidențial atinge un nou maxim în acest an.
În primul trimestru al acestui an, numărul de locuințe pe care le-am livrat a crescut cu 11% față de aceeași perioadă a anului trecut, în timp ce investițiile în case noi au crescut cu 21% în aceeași perioadă. Investițiile în construcția de locuințe noi au ajuns la 4,6 miliarde de lei în primul trimestru, o creștere de peste 50%, îmbunătățire care evidențiază creșterea bruscă a prețurilor materialelor de construcție.

Semnele recente din zonele de cerere sugerează că absorbția în aceste zone nu ar trebui să fie o problemă. Prețurile de vânzare sunt întotdeauna rezultatul cererii și ofertei, iar cererea de pe piața rezidențială este condusă pozitiv de împrumuturi, inclusiv rate scăzute ale dobânzilor și accesibilitatea programelor de credit și ipotecare. Cu toate acestea, asistăm acum la o înăsprire a politicii monetare, ceea ce poate încetini ritmul de creștere a creditului. Gabriel Blăniță, director asociat al Serviciilor de Evaluare şi Consultanţă la Colliers România, a declarat că rămâne de văzut până unde vor ajunge dobânzile în încercarea de a potoli inflația și cum va afecta această tendință numărul de credite ipotecare emise. În caz contrar, după cum a avertizat însuși guvernatorul BNR, există riscul unei recesiuni pentru ceva timp, care va contribui la reducerea presiunilor inflaționiste, dar nu va ajuta prea mult la cererea de pe piața rezidențială deoarece afectează dorința de cumpărare a oamenilor. Cumpărați o casă, au subliniat experții Colliers.