Ce spun băncile: ratele ipotecare aferente IRCC au crescut cu 34-40% față de acum un an, în timp ce ratele aferente ROBOR au crescut cu 70-80%. Ipotecă simulată Raiffeisen Bank, Unicredit și BRD cu sold de 250.000 lei și termen rămas de 25/30 de ani

Ce spun băncile: ratele ipotecare aferente IRCC au crescut cu 34-40% față de acum un an, în timp ce ratele aferente ROBOR au crescut cu 70-80%. Ipotecă simulată Raiffeisen Bank, Unicredit și BRD cu sold de 250.000 lei și termen rămas de 25/30 de ani

Trei dintre cele mai mari 10 bănci din sistemul bancar, BRD, Raiffeisen și UniCredit Bank, au înregistrat rate ale clienților între 70% și 80% la creditele ipotecare în lei aferente ROBOR, iar IRCC între 34% și 40%.

ROBOR la ​​3 luni utilizat pentru calcularea ratei variabile a împrumutului Garland până în mai 2019 a fost la puțin peste 1,5% în octombrie 2021 și 7,93% în octombrie 2022.
Ratele ipotecare obținute de români înainte de introducerea IRCC au avut o tendința ascendenta, crescând cu 70-80% pe măsură ce indicele ROBOR a crescut.

Începând cu octombrie 2022, IRCC a făcut primul pas în creșterea ratelor ipotecare, de la 2,65% la 4,06%, una dintre traiectorii de creștere.

Luând ca exemplu BRD, în două simulări furnizate de bancă, rata creditului ipotecar ROBOR a atins în octombrie 2021 la 2.248 lei, în creștere cu 82% față de aceeași perioadă a anului trecut, în timp ce creșterea ratei creditului ROBOR-linked IRCC 40 %, până la 1.580 lei.

La Raiffeisen Bank, rata creditului ipotecar ROBOR va fi cu 73% mai mare decât în ​​septembrie 2021, până la 2.397 lei, în timp ce rata creditului IRCC-linked va ajunge la 1.635 lei, în creștere cu 34%.

În cazul UniCredit Bank, simulările oferite sunt doar pentru creditul aferent IRCC, cu o dobândă de 1.635 lei, în creștere cu 35% în octombrie 2022 față de octombrie 2021.

Ratele ipotecare legate de IRCC vor crește cu 200-250 de lei pe lună de la 1 octombrie și cu 250 de lei din ianuarie 2023

De la 1 octombrie 2022, majoritatea băncilor calculează o valoare IRCC de 4,06% pentru stabilirea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare existente și noi. De fapt, ratele dobânzilor au crescut de la 5%-5,6% și sunt în prezent de 7%-7,8%. Rata dobânzii se aplică unui credit ipotecar a cărui rată a dobânzii este legată de indicele IRCC, iar dobânda lunară pentru acest credit se majorează cu o valoare cuprinsă între 200 și 250 de lei. Anul viitor se preconizează încă 250 de lei.

Simulările de calcul efectuate de mai multe bănci comerciale, precum și simulările bazate pe dobânzile medii publicate de BNR, arată că dobânda la creditele ipotecare în lei legate de IRCC a crescut de la 5,6% la 7% sau chiar 7,8%. În acest caz, dobânda medie lunară la un credit ipotecar Noua Casa va crește cu 200 până la 250 de lei, în funcție de bancă, suma creditului de rambursat, termen și alte comisioane specifice.

Ratele ipotecare legate de IRCC vor crește cu 200-250 de lei pe lună de la 1 octombrie și cu 250 de lei din ianuarie 2023


Deci, în cazul 1, pentru un credit de 300.000 de lei, acordat pe 25 de ani (300 de luni), cu rată variabilă IRCC (2,65%) + depozit bancar (2%), fără alte comisioane, rezultând în prezent 1.694 de lei pe lună. Având în vedere că de la 1 octombrie va fi valabil 4,06% IRCC (anunțul oficial va fi făcut de BNR pe 30 septembrie 2022), același credit, aceeași marjă bancară de 2%, fără alte comisioane, arătând că debitorul va plăti lunar în rate de 1.944 lei. De altfel, simulările arată că în acest caz rata lunară va crește cu 250 de lei, sau 15%.
În cazul 2, pentru un credit de 275.000 lei, acordat tot pe 25 de ani, dobânda variabilă bazată pe IRCC este de 2,65% plus obligațiunea băncii de 3% (prin lege, obligațiunea bancară pentru Noua Casa trebuie să fie între 2% – 3% ), dobânda curentă este de 5,65%, iar dobânda lunară este de 1.546 lei. De la 1 octombrie, dobânda va deveni 7,06% cu 4,06% IRCC plus 3% depozit bancar, cu o dobândă lunară de 1.763 lei. Una peste alta, în acest caz, tariful lunar a crescut cu 216 lei.

În cazul 3, simularea se bazează pe datele medii publicate de BNR la sfârșitul lunii iulie. De menționat că aceste cifre includ și zeci de mii de împrumuturi cu dobândă aferente ROBOR. Cu toate acestea, aproximativ 85% dintre împrumuturile pe termen lung (450.000 deținători de împrumuturi) au dobândă legată de IRCC. Prin urmare, la o dobândă medie de 6,41%, dobânda lunară pentru un credit pe termen lung este de aproximativ 1.506 lei. După aplicarea noului IRCC, dobânda lunară de 4,06% devine 1.709, dobânda medie la credit ipotecar este de 1.709,8 lei, iar dobânda anuală este de 7,82%. Calculul se face pentru un credit de 225.000 lei emis pe o perioadă de 25 de ani.
Având în vedere că potrivit tranzacției, unele deja în tranzacții interbancare, IRCC efectiv preconizat în ianuarie 2023 este de 5,64%, dobânda la astfel de credite, 225.000 lei pe o perioadă de 25 de ani, va ajunge la 9,4%, cu o dobândă lunară de 1.950 lei. Cu toate acestea, în comparație cu ratele istorice și ratele dobânzilor pentru astfel de împrumuturi, nu va dura până în ianuarie 2023 pentru ca ratele ipotecare să atingă nivelurile văzute în decembrie 2012, când rata medie a fost de 8,5%. Dobânda lunară pentru același tip de credit era la acea vreme de 1.817 lei.

Cu toate acestea, este firesc ca o creștere a IRCC să nu împingă ratele dobânzilor ipotecare peste inflație. Cel puțin nu în prezent (împrumuturile ipotecare sunt încă împrumuturi pe termen lung, timp în care se schimbă multe condiții de pe piața financiară). Deci, chiar dacă ratele dobânzilor sunt acum la 7%-7,8% cu IRCC în creștere la 4,06%, acestea ar fi totuși cu adevărat negative în fața inflației care depășește 15% pe an. În situația actuală ajungi să dai băncii mai puțini bani decât ai împrumutat (cel puțin din punct de vedere al puterii de cumpărare).

Vine adevărata criză: din primul trimestru al anului viitor va fi primul șoc pentru cei cu credite ipotecare/credite imobiliare legate de IRCC, când practic rata lunară se va dubla. Cel mai important este să păstrezi locul de muncă și să păstrezi salariul

Vineri, BNR și-a majorat din nou rata de referință, de la 4,75% la 5,5%, o creștere de 0,75%, sub așteptările analiștilor. Rata de referință este de 10,25% în Ungaria și 6,5% în Polonia, iar inflația este similară cu România la 14-15%.

Rata lombardă, rata la care băncile se împrumută de la BNR atunci când au nevoie de lichiditate – A crescut de la 5,75% la 6,5%. De fapt, aceasta este dobânda „reala” percepută de BNR.
Banca Națională a crescut doar cu 0,75% dobânzile, sub așteptările pieței, deoarece ultimele cifre sugerează că inflația este conținută în T3 2022 (dar să nu uităm că prețurile la energie electrică și gaze sunt plafonate, prețurile reale de pe piață tocmai au explodat), Apoi introduceți un trend descendent, începând cu trimestrul al patrulea, dacă nu mai există lebede negre.

Dar poate cel mai important lucru pe care l-a menționat BNR după decizia de vineri a fost că economia a intrat într-o perioadă de cvasi-stagnare – T2 și T3 după o creștere neașteptată în T1 (peste 6%), deci criză, monedă Inflație, scădere economică a puterii de cumpărare , recesiunea economiei occidentale a început să se arate și aici.

Pe piața interbancară, ROBOR la ​​trei luni, care este un indicator de referință pentru unele credite personale și corporative, a crescut puternic săptămâna trecută și a fost la 8,12% vineri, 5 august. ROBOR la ​​1 an este cotat la 8,34%. Rata interbancară oferită, care efectuează cele mai multe tranzacții între bănci, a fost cotată vineri la 5,86%, față de 4,72% în iulie.

Această dobândă stă la baza calculului IRCC, care este o referință pentru creditele ipotecare – First House, New House sau cele emise de bănci cu titlu gratuit și negarantate de stat.

IRCC este acum la 2,56%, un indicator valabil pentru iulie, august și septembrie. Pentru octombrie, noiembrie, decembrie, IRCC va fi de 3,9%. În ianuarie, februarie, martie anul viitor, IRCC va depăși 5%, sau chiar mai mult, pe baza ratelor pieței.

Până acum, cei care au contractat un credit ipotecar/imobiliar nu prea au simțit creșterea dobânzii, având în vedere decalajul de calcul al IRCC – o întârziere de 6 luni – și diferența cu ROBOR. De aceea toată lumea vrea să schimbe benchmark-ul, să treacă de la ROBOR la ​​IRCC. Dar și IRCC va crește.

De exemplu, pentru cineva 1,08% rata IRCC acum 1 an, plus un depozit de 2% de la bancă, ceea ce echivalează cu un credit ipotecar de 70.000 EUR, sau 3,08% din dobânda totală, deci rata lunară de plată este de 1.833 lei. Calculele sunt scurte și servesc doar ca exemple.

Venitul net este de 6.110 lei iar dobânda băncii este de 30% din venitul lunar, maxim pe care banca îl poate acorda conform regulilor.
Acum, când IRCC este de 2,56%, plus o obligațiune bancară de 2%, rezultă o dobândă de 4,56%, ceea ce înseamnă o rată lunară de plată de 2.256 lei, sau 37% din venitul lunar. 400 de lei este foarte important pe lângă viteză, dar nu înseamnă că există presiune.

Din octombrie, când se schimbă din nou, IRCC va fi de 3,9%, plus un depozit bancar de 2%, cu o dobândă de 5,9%, cu o rată lunară de plată de 2.639 lei, sau 43% din venitul lunar. Brusc, în doar un an, ritmul de creștere de 800 de lei pe lună a început să „înțepe”. Adică dacă salariile nu au crescut în această perioadă.

Din ianuarie 2023, IRCC va crește la cel puțin 5,2% (calculat pe baza datelor actuale), plus o marjă bancară de 2% va aduce rata dobânzii la 7,2%. Rata de plată va crește la minim 3.010 lei pe lună, adică 50% din venitul lunar. De altfel, într-un an și șase luni, rata a crescut cu 1.177 de lei, sau 60%. Problema este că, în același timp, puterea de cumpărare va scădea cu 20% din cauza creșterilor de preț.

Dacă, la momentul împrumutului, venitul lunar este de 6.110 lei, dobânda lunară este de 1.833 lei, iar rata inflației este de 3%, dobânda poate fi plătită fără probleme, începând din primul trimestru al anului viitor, situația va privi în urmă cu zece ani în urmă, Creșterea cursului de schimb al francului elvețian și al euro a perturbat multe bugete, stârnind indignare în rândul românilor la bănci.

Cei cu împrumuturi imobiliare de mare valoare vor simți pe deplin lovitura de la creșterea IRCC. Ca să nu mai spun că cei conectați la ROBOR au simțit lovitura exponențial. Mulți nu realizează ce se va întâmpla anul viitor și cât de mult vor crește ratele de plată ale băncilor. Nu știu dacă și băncile sunt conștiente de furia iminentă, deoarece este dificil să găzduiești o creștere a dobânzilor în bugetul unei persoane sau al unei gospodării.

Întârzierea plăților în rate nu este o soluție atât pentru client, cât și pentru bancă, și trebuie găsită o altă soluție. Exemplul de mai sus se bazează pe faptul că persoana care primește împrumutul își va păstra locul de muncă sau salariul nu se va schimba în niciun fel în sensul reducerii așa cum sa întâmplat în ultima criză.

Oricare dintre aceste scenarii ar fi un dezastru. Criza actuală nu a adus restructurare, disponibilizări și reduceri de salarii. Să sperăm că nu este cazul. În orice caz, începând de anul viitor, vom vedea ce înseamnă o creștere a ratei și nu știu câți oameni din lume sunt pregătiți pentru acel impact.