Horaţiu Bucăţea, Quartz Residence: Apartamentele cu 3-4 camere și studiourile înregistrează o cerere mare

Din ce în ce mai multe familii optează pentru achiziționarea locuințelor mai spațioase, motiv pentru care unii dezvoltatori au înregistrat cereri pentru garsoniere sau 3-4 apartamente.

“Cele mai populare apartamente sunt studiourile și cele cu 3-4 camere. Acestea au cele mai mari vânzări. Garsonierele sunt cumpărate ca investiții, altele sunt cumpărate de familiile care doresc o casă mai mare. De când au început să se vândă condominiile, primele apartamente au fost vândute. Noi acum avem peste 50% precontractare pentru prima fază. Odată cu războiul din Ucraina, a fost o pauză de două-trei săptămâni, dar revenim la procesele normale”, a spus Horaţiu Bucăţea Business Manager Quartz Residence. Quartz Residence a realizat o rată de vânzare de 50% din cele 152 de apartamente din proiect. Construcția a început la jumătatea lunii ianuarie a acestui an, cu o dată estimată de livrare în martie 2023. Situat în zona Pantelimon, proiectul reprezintă 100% investiție autohtona și este realizat de trei antreprenori cu experiență în construcții de locuințe: Adriana Butulan, Maria-Tatiana Radu și Marian Costache. Investiția estimată este de 11 milioane de euro, din care s-au folosit 3 milioane de euro pentru procesul de dezvoltare. 7.000 mp are terenul cu 152 de apartamente

“Acum dezvoltam proiectul la Pantelimon, prima faza a proiectului. Site-ul de 7.000 mp are 152 de apartamente, dintre care 76 vor fi in prima faza, de la garsoniere pana la apartamente cu patru dormitoare. Lucrările au început în ianuarie, prin decembrie vom primi prima fază și începem a doua fază. Proiectul a fost aprobat la sfârșitul anului 2021, iar de când am obținut autorizația de construire au urmat etapele de pregătire și am început construcția”, explică șoseaua de business manager.

“Terenul achiziționat are aprobare PUZ și acești pași au început înainte. Suspendarea PUZ-ului este o problemă pentru dezvoltatori. Poate dura până la patru până la cinci ani de la momentul în care cumperi teren și până când obții autorizația de construire. Acum ne gândim și la ceea ce avem Vom face când proiectul Quartz se va termina. Este greu să faci un plan de 4-5 ani pe o piață dinamică.”

El crede că reducerea plafonului de TVA de 5% va afecta dezvoltatorii și clienții care fac diferența. De exemplu, modificări majore nu pot fi făcute în timpul construcției.

Alexandru Mitrache, C&W Echinox: Tranzacția terenurilor continuă – autorizarea durează cel puțin doi ani

Dezvoltatorii și investitorii continuă să cumpere noi terenuri în București și în împrejurimi pentru viitoare proiecte imobiliare, dintre care cele mai valoroase sunt cele care au deja PUZ și autorizații de construire.

“În continuare se desfășoară tranzacții cu terenuri, inclusiv la București. Cei din sectorul logistic și industrial se descurcă foarte bine în afara capitalei. Sunt și investitori care caută pe termen lung și vor să obțină teren, dar sunt și dezvoltatori care vor să obțină au început mai repede, mai ales dacă există și finanțare bancară sau din interiorul grupului și terenul trebuie valorificat”, spune Alexandru Mitrache, șeful tranzacții de teren și investiții la Cushman & Wakefield Echinox.

În prima jumătate a anului 2020 până în 2022, Bucureștiul a finalizat tranzacții cu terenuri pentru viitoare investiții imobiliare cu o valoare totală de 720 de milioane de euro, ceea ce este aproape dublu față de cele cinci semestre premergătoare acestei perioade (S2/2017-2019) de ceva vreme. Potrivit companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, acest lucru arată interesul dezvoltatorilor imobiliari pentru realizarea de noi proiecte chiar și pe fondul crizei de sănătate și a presiunilor inflaționiste puternice.

Din perspectiva achiziției de terenuri, cei mai activi dezvoltatori din ultimii doi ani și jumătate au fost cei din sectorul rezidențial, cu planuri de a construi peste 30.000 de unități locative pe terenul achiziționat.

În plus, jucătorii de pe piața industrială și logistică au finalizat tranzacții cu terenuri în aceeași perioadă cu o suprafață totală de peste 1,2 milioane de metri pătrați, iar terenul potrivit pentru dezvoltarea spațiului industrial a depășit 500.000 de metri pătrați.

Lanțurile de retail, în principal germane, și anume Kaufland, Lidl, Rewe (Penny), continuă să cumpere terenuri pentru a-și extinde portofoliul în România.

Per total, în intervalul de analiză (2020 – S1/2022), suprafața de teren tranzacționată a fost de aproape 4.700.000 de metri pătrați (470 de hectare), fiind analizate 85 de tranzacții, cu o valoare medie de aproximativ 8,5 milioane EUR.

Cumpărătorii cu capital românesc au rămas cei mai activi cumpărători în doi ani și jumătate, reprezentând 73% din volumul tranzacțiilor, dezvoltatorii străini, în special cei care urmăresc să investească în clădiri de birouri, din cauza autorizației de proiect imprevizibile și a costurilor de construcție Descurajați sexual.

În 2022, cea mai mare afacere a fost Edificia Star Construct, care a cumpărat o parte din podiumul industrial Chimopar de pe Bulevardul Theodor Pallady, cu o suprafață de 248.000 de metri pătrați, unde intenționează să dezvolte un proiect rezidențial de anvergură. Printre cele mai mari parcele tranzacționate în acest an se numără două terenuri de 240.000 de metri pătrați în apropiere de autostrada A2 spre Constanța și 65.000 de metri pătrați în Popeşti Leordeni, cumpărate de dezvoltatori și operatori industriali şi de logistică VGP, respectiv WDP.

Primarul Capitalei Nicușor Dan: Consiliul General nu a votat niciun PUZ în ultimul an și jumătate. Este o problemă cu pregătirea votului, cel nou nu a trecut prin toate etapele

Primarul a înființat un comitet tehnic de urbanism pentru a discuta și a negocia proiectele cu dezvoltatorii în timp util. ,,Termenul de acordare a autorizaţiilor de construire în perioada următoare poate fi scurtat la o lună şi jumătate”, a spus Nicuşor Dan.

Consiliul General al Municipiului București nu a votat încă niciunul dintre planurile urbanistice regionale mandatate de noul guvern, întrucât au fost identificate probleme în cazul proiectelor vechi, care sunt gata să treacă în faza de vot, a spus primarul al capitalei, Nicuşor Dan, a explicat la emisiunea România.

„Dacă vorbim de districte de urbanism, Consiliul General nu a votat niciun plan urbanistic regional. Cel mai vechi care este gata de vot are probleme, cel nou nu a trecut prin toate etapele, iar după ce a suspendat PUZ-ul de sector este o așteptare de ambele părți, pentru că oamenii nu înțeleg ce vor cu adevărat autoritățile publice.”

Pe de altă parte, primarul a spus că s-au făcut progrese în depunerea proiectelor noi spre autorizare, însă autoritățile locale refuză să respingă proiectele dacă nu respectă reglementările de urbanism. „S-au făcut demersuri intermediare pentru proiecte noi, precum Certificate de Urbanism, Aviz de Oportunitate, Aviz Preliminare, Aviz Arhitect-Șef. În aceste etape preliminare s-au făcut pași importanți în ceea ce privește suprafața autorizată de construire, care a cuprins proiecte semnificative de 30.000 mp construiți. Vom adresa orice cerere, uneori pozitivă, alteori negativă.”

Discuțiile despre urbanism și autorizarea de noi proiecte în capitală au revenit în prim-plan în ultimele zile după ce București a decis în instanță anularea Masterului de Urbanism (PUG) într-un caz anume. Nicuşor Dan a spus că primăria va face recurs, şi nu a avut emoţii, „pentru că nu se pot încălca codurile de construcţie ale unui întreg oraş pentru o singură clădire”.

„Teoretic, dacă un local nu are PUG, are reglementări generale de urbanism, care este o hotărâre de guvern, care dă niște reguli minime de construcție, și Codul civil, care se referă la distanțe laterale și alte lucruri, dar… poate afecta foarte mult coerența.”

„Aș dori să exclud posibilitatea ca PUG-ul să fie anulat în continuare”.

Pe baza PUG a fost dezvoltată divizia PUZ, care stă la baza autorizării de noi proiecte în ultimii ani. Aceștia au fost însă suspendați de Nicușor Dan din cauza neregulilor pe care le conțineau, care au contribuit la dezvoltarea haotică a capitalei și ar urma să elimine aproximativ 600 de hectare de teren viran din București. După suspendare, aceștia au fost atacați în instanță.

„Am spus că trebuie să înceteze PUZ-ul derogatoriu. Am primit o hotărâre de care Consiliul General a fost foarte mulțumit, a fost suspendat administrativ pentru un an, această suspendare a dus la mai multe procese, am câștigat cu toții, asta e lenea și chiar necinstea lui. Începând cu iunie 2021, Inspectoratul Național în Construcții și Guvernatorii au pus pe masă ceea ce cred eu că sunt motivele ilegalității PUZ-urilor de sector, trebuie să le construiască în mod formal și să le atace în instanță pentru a suspenda. Nu au făcut şi un ONG a venit pe ultima sută de metri şi a cerut instanţei să dispună suspendarea”.

Primarul a spus că odată ce aceste PUZ-uri sunt suspendate, nu pot fi construite, ceea ce este greșit pentru că PUZ-urile sunt disponibile sub PUG-uri în majoritatea părților Bucureștiului.

„Sunt în continuare situații în care ești proprietarul unui teren într-o zonă industrială și vrei să dezvolți o casă sau un birou acolo, și atunci trebuie să faci un PUZ pe care să-l depui autorităților. E doar până acum, e doar o formalitate, acum s-a transformat într-un consiliu tehnic de urbanism de experți care vor să mărească, care este beneficiul orașului în schimb. Adică dacă faci 1.000 apartamente, poate că ar fi util orașului să construiască o grădiniță, o școală sau un drum pe care îl preluați. Acesta este tipul de negociere care tocmai a început.”

Dan crede că organismului public local i-a lipsit până acum unul care să poarte discuții transparente cu dezvoltatorii, dar admite că a fost înființat „cu întârziere” în urmă cu două luni. Între timp, dezvoltatorii imobiliari și consultanții de pe piața locală au acuzat administrația locală că împiedică creșterea orașului.

“Sunt două niveluri, urbanism, care este PUG și PUZ, și există etapa autorizației de construire care respectă actele de urbanism. Am avut întârzieri în etapa autorizației de construire și nu mai e atât de mult acum. Ar trebui să o dăm în termen 30 de zile, si suntem cam la 3 o data la 4 luni. Suntem mult mai buni decât înainte în zona de urbanism reclamanta. Abia acum am reușit izolarea monumentelor, clădiri mai mari decât prevedea PUG sau mansardă cu două etaje. Am pierdut destul de mult timp cu asta.”

Pentru noi cereri de autorizare, Comitetul Tehnic de Urbanism nou format este în dialog cu investitorii pentru a vedea cum pot fi abordate cele vechi.

„Sunt documente vechi care au trecut prin multe etape și au bariere care necesită dialog. Soluția simplă este să le respingem pe toate, dar trebuie să vedem cum poate fi modificat proiectul pentru a obține mai multe tipuri. În general, 90 % din PUZ au venit la primărie pentru a cere posibilitatea suplimentării imobilului”.