APROAPE 80% DIN LOCUINȚELE NOI DIN BUCUREȘTI SE VÂND PÂNÃ LA FINALIZAREA PROIECTELOR

Comparativ cu aceeași perioadă din 2021, prețurile pentru apartamentele noi de toate tipurile au crescut în acest an. Această evoluție este normală dacă se ține cont de rata inflației din zona euro (7,5% în martie, conform Eurostat). Creșterea prețurilor și creșterea cererii de materiale de construcție.
În mod obișnuit, dacă achiziția se află în fazele incipiente de dezvoltare – sau la lansarea proiectului – și cu un avans de peste 50%, un cumpărător poate cumpăra o casă nouă pentru mai puțin decât prețul de listă cu o plată în numerar. Diferența posibilă între prețul de listare și prețul tranzacției este de obicei de doar câteva puncte procentuale. Prețurile variază foarte mult în funcție de locația proiectului – inclusiv în cadrul aceleiași zone, proiectul, piața țintă, concurența din zonă sau zona de origine. De exemplu, în aviație, un apartament nou cu două dormitoare are prețuri între 110.000 și 190.000 € (plus TVA), în timp ce un apartament nou cu trei dormitoare are un preț între 150.000 și 400.000 € (plus TVA). În zona Obor, un apartament nou cu două dormitoare are un preț de la 100.000 la 120.000 de euro (inclusiv TVA), în timp ce un apartament nou cu trei dormitoare are prețuri de la 130.000 la 180.000 de euro (inclusiv TVA). Estimăm că în București putem vorbi despre 80% din absorbția locuințelor noi înainte de livrarea proiectului. Majoritatea tranzacțiilor cu locuințe noi sunt pentru locuințe aflate în diferite stadii de dezvoltare. Aproximativ 62% din apartamentele și casele vândute la nivel național anul trecut au fost cumpărate cu numerar, potrivit unei analize SVN bazate pe datele sistemului bancar și statisticile oficiale. Între timp, Noua Casa a ajuns să dețină doar 6,5% din tranzacțiile încheiate într-un an. Avansul mediu pentru o locuință ipotecata variază de la situație la situație și de la oraș la oraș, dar de obicei este de 20%. Acest procent mediu apare de obicei și în tranzacțiile efectuate cu fonduri proprii. Numărul de locuințe vândute la nivel național în primul trimestru al acestui an a fost cu 7,7% mai mare decât în ​​primul trimestru al anului trecut, Bucureștiul fiind în creștere cu 16,6%, arată datele ANCPI. Rețineți că această creștere este un an record absolut comparativ cu 2021, care este cu peste 48% mai mare decât 2020, care a fost din nou un an de creștere a performanței comparativ cu 2019. În acest caz, dezvoltatorul nu trebuie să creeze o ofertă specială de creștere a vânzărilor – un preț mai mic la începutul dezvoltării nu se califică ca o ofertă specială, în opinia noastră. Oferta de locuințe noi constă în principal din apartamente cu două și trei dormitoare. Aceasta este o schimbare logică față de perioada 2013-2019, când au dominat casele cu unul și două dormitoare. Venitul populației a crescut, piața mid-end s-a dezvoltat semnificativ, iar disponibilitatea de cumpărare a unei locuințe este acum de peste trei ori mai mare decât în ​​2008 în ceea ce privește cererea și ofertă, dacă ne referim la prețuri și salarii. Toate acestea, combinate cu perioadele de pandemie și perioadele de locuințe, au dus la o cerere puternică și în creștere pentru case mai spațioase, cu finisaje premium.

Cotele TVA vor crește de anul viitor, impact asupra sectoarelor alimentare și imobiliare

O serie de inovații legislative în domeniul TVA vor intra în vigoare de la 1 ianuarie 2023, datorită HG nr. 16/2022, cu cel mai mare impact în sectorul alimentar, turism și imobiliar.
Pentru anumite băuturi (apă minerală și carbogazoasă cu zahăr sau alți îndulcitori sau arome, sau alte băuturi precum băuturile din soia), cota TVA va crește de la 9% la 19% de la 1 ianuarie 2023. Textul legal se referă la anumite coduri tarifare care vor face obiectul acestei majorări și anume codurile 2202 10 10 și 2202 99.

Ca urmare, producătorii, distribuitorii și comercianții cu amănuntul care vând băuturi nealcoolice trebuie să revizuiască clasificarea tarifară a produselor din portofoliu pentru a evita surprizele ulterioare cu cota de TVA aplicabilă vânzărilor din România (cote reduse și standard).

Analiza prețului băuturilor vândute prezintă interes și în contextul introducerii sistemelor RO e-facturare și RO e-transport, care acoperă și produsele cu codul NC 2202.

Între timp, marii contribuabili care sunt obligați să raporteze SAF-T și care sunt afectați de o creștere a cotei de impozitare aplicabile trebuie să ia în considerare actualizarea cartografierii TVA, adică să utilizeze un cod fiscal diferit pentru declarația SAF-T din prima lună a următoarei luni. an. De la 1 ianuarie 2023, cota de TVA la serviciile de cazare și catering va fi majorată de la actualul 5% la 9%.

Potrivit notei de fundamentare a OG 16/2022, prin majorarea cotei TVA se urmărește promovarea aplicării uniforme/conexe a cotei TVA, indiferent de natura afacerii: prestarea de servicii sau livrarea de bunuri.
În timp ce unii susțin că creșterea TVA-ului este în mod firesc în concordanță cu nivelul aplicabil alimentelor (9%), probleme separate legate de impactul macroeconomic rămân în contextul unei inflații istoric ridicate. În timp ce bugetul de stat se reia pe termen scurt, proiectul de lege este de așteptat să vină mai târziu, ca urmare a acestor măsuri de creștere a cotei TVA.

Pentru locuințe de până la 120 de metri pătrați, plafonul pentru livrarea de locuințe către populația supusă TVA la o cotă redusă de 5% se va reduce de la 700.000 Rs la 600.000 Rs (echivalentul a 120.000 EUR).

Ca măsură tranzitorie, conform regulilor în vigoare (de exemplu, în limita a 700.000 lei), la livrarea locuințelor către populație cu antecontracte înainte de 1 ianuarie 2023 se va aplica un TVA de 5%.

Între timp, dacă mai multe proprietăți pot fi achiziționate în prezent la o cotă de TVA de 5% în limita a 450.000 RON (fără TVA), de la 1 ianuarie 2023, o singură proprietate evaluată până la 600.000 RON. Poate fi achiziționat individual sau în comun în sistemul de TVA 5%. Contractele semnate înainte de 1 ianuarie 2023 nu vor fi luate în calcul. Similar mecanismului anual, de la 1 ianuarie 2023 se organizează registre de achiziții de locuințe noi în format electronic, iar cota de TVA este redusă cu 5%, potrivit informațiilor furnizate de notari.

Noile măsuri fiscale vizează atragerea mai multor taxe pe valoarea adăugată la bugetul de stat, în timp ce prețul anti-stimul al pieței imobiliare se confruntă deja cu toate dificultățile generate de criza actuală (creșterea prețurilor materiilor prime, dobânzi mai mari, costuri mai mari cu forța de muncă).