Plaza Residence, mini orașul dintre două bulevarde

Aceasta este o opinie detaliată privind Plaza Residence din București. Parcurgerea ei durează aproximativ 10 minute. Pentru păreri sumarizate, prețuri, poziție și multe altele, te rugăm să vizitezi pagina ansamblului pe catalog: Plaza Residence

Bucureștiul are cea mai mare densitate a populației pe metru pătrat. O zecime din locuitorii României sunt rezidenți în București. Densitatea populației în capitala este de circa 8900 locuitori/km2. Sectorul 6 este cel mai aglomerat, aici locuind, conform datelor Institutului Național de Statistică peste 400.000 de locuitori. Dezvoltarea sectorului este cea mai accelerată, regenerarea urbană generând cele mai multe ansambluri rezidențiale noi, în construcție sau în proiect. Printre ele și Plaza Residence.

Începem printr-o necesara localizare în spațiu, la care adăugăm câteva repere spațio-temporale pentru a forma o imagine cuprinzătoare asupra a ceea ce tinde să devină un mini-oraș între două dintre cele mai aglomerate bulevarde ale sectorului 6 din București, respectiv bulevardul Iuliu Maniu și bulevardul Timișoara.

Ansamblul rezidențial Plaza Residence este format din noua blocuri cu 9, 11 și 12 etaje fiecare. Acestea însumează, conform calculelor noastre aproximative, după planurile desfășurate prezentate de dezvoltator pe site-ul propriu (dat fiind faptul că un total exact al acestora nu este prezentat), peste 3000 de unități locative reprezentând garsoniere și apartamente cu doua și trei camere. Ridicarea ansamblului a fost împărțită în patru faze.

În ianuarie 2022 primele trei erau finalizate și date în folosință, în timp ce a patra etapă este în lucru. Prima fază cuprinde două blocuri, a doua trei, a treia etapă doua, iar a patra, trei blocuri. Blocurile formează un puzzle, au forma literelor L, U și I.

Ansamblul este construit pe terenul care a fost ocupat, până în 2016, de halele și anexele fabricii de pâine Lujerului, cu o suprafață de 3,5 hectare. Terenul a fost vândut în două loturi. Unul de 2,2 hectare a fost preluat de firma Oscar Downstream, cel mai mare distribuitor independent de motorină din România, controlat de Alin Niculae, restul terenului, de 1,3 hectare a fost cumpărat de Exigent Development potrivit datelor publicate în Monitorul Oficial şi avizelor primite de la Primăria Sectorului 6.

Exigent Development este deținută, conform datelor de pe platforma de analiză a companiilor Confidas, de trei acționari, cu părți egale din companie: Cornel Petruț Ion, Daniel Niculae şi Francisca Elena Niculae, fiecare având părți egale din companie. Firma a încheiat anul 2019 cu o cifră de afaceri de 255 de milioane de lei, mai mult decât dublu comparativ cu anul precedent, după cum arată datele publicate pe site-ul Ministerului de Finanțe, iar profitul a fost de 112 milioane de lei în 2019, ceea ce înseamnă o marjă de profit de 44%.

Oscar Downstream construiește un ansamblu nou, în prelungirea Plaza Residence, tot între cele două bulevarde, pe un teren de 16.415 metri pătrați, două blocuri și circa 600 de apartamente cu o suprafață construită de circa 50.000 de metri pătrați, care a primit aprobarea de construcție la finele lui 2021.

Clădirea de birouri Anchor Plaza Metropol, situată pe strada Lujerului, în dreptul pasajului Lujerului și lângă Plaza Romania, a fost cumpărat de firma lui Alin Niculae în 2019. Niculae a cumpărat și un teren în suprafață de 10.200 de metri pătrați pe strada Lujerului, în scuarul care precede pasajul unde va construi un alt ansamblu imobiliar format din patru blocuri pentru care se află în curs avizele de construcție.

Concluzionând: între Cora Lujerului și Plaza România, de-o parte și de alta a străzii Lujerului, sunt deja funcționale sau se află în stadiul de construcție și proiectare trei ansambluri rezidențiale mari, de la 700 la peste 3000 de unități locative fiecare, toate cu debușeu în Lujerului, zona intersecției cu bulevardul Iuliu Maniu.

Căi de acces și facilități

Zona Militari-Lujerului este una dintre cele avantajate datorită infrastructurii dezvoltate a zonei. Pe de o parte linia de metrou, pe de alta transportul public de suprafață fac accesul relativ ușor. Dar chiar și așa toată zona este departe de a fi una lejeră în ceea ce privește traficul, iar în condițiile în care densitatea locuitorilor și a mașinilor sporește an de an – urmare a dezvoltării spațiilor de locuit pe înălțime, care se ridică în mod constant la peste 10 niveluri, aglomerația este la ordinea zilei.

În condițiile generale de trafic din trafic din București, practic, nici nu se mai pune problema acestuia, iar pentru cei care locuiesc în zonă tot ceea ce contează este să ajungă la destinație, timpul necesar pentru parcurgerea distanțelor fiind variabil, depinzând de oră, ziua săptămânii, perioada din an și condițiile meteo. Cum mici adaptări și ajustări în zonă nu s-a intervenit în infrastructura rutieră de mai bine de 30 de ani.

Plaza Residence nu are ieșiri directe spre niciunul dintre bulevardele Timișoara și Iuliu Maniu. Singura cale de acces este strada Ion Vieru. Străzile Peștilor și Fruntaș Anghel Mihai nu comunică între ele, sunt înguste și parțial amenajate, deși s-ar putea deschide o arteră, paralelă cu bulevardele menționate, care să lege strada Lujerului de bulevardul Vasile Milea, ceea ce ar putea reprezenta un debușeu bun și pentru Plaza Residence și pentru 21 Residence Politehnică (în treacă fie spus cele două au același dezvoltator și aceeași administrație locală).

Transportul public în zona este deservit de linii de autobuz (136,137, 236, 336), tramvai (8, 41, 25, 35) și două linii de troleibuz (61 și 62), toate situate pe strada Lujerului și pe bulevardele Iuliu Maniu și Timișoara, la 5-15 minute de complex. Stația de metrou limitrofă este cele mai apropiate sunt cele de la Lujerului (15-20 minute de mers pe jos) și Tudor Vladimirescu (20-25 de minute).

Zona este generoasă în ceea ce privește centrele comerciale. În imediata apropiere este Plaza România, în partea opusă, pe Vasile Milea, AFI Palace Mall, la 10 minute Cora Lujerului, pe bulevardul Vasile Milea este un Lidl și un altul pe bulevardul Timișoara, plus Piața Moghioroș situată la intersecția străzilor Brașov cu Drumul Taberii, la 30 de minute de ansamblul rezidențial.

Se află aproape (între 20-40 de minute de mers pe jos) parcul Moghioroș și parcul Politehnica, precum și parcul Timișoara, amenajat recent. Există câteva locuri de joacă, toate în exteriorul complexului Plaza Residential, grădinițe publice și private, școli și licee. Plus Politehnica, principala sursă de locuitori cu chirie ai complexului.

Vândut integral

Toate locuințele din primele trei faze au fost vândute. Unul dintre motivele pentru care oamenii s-au bătut, la propriu, pe aceste a fost prețul redus pe metrul pătrat comparativ cu unități similare din zona. Prețul mai bun a fost urmarea faptului că locuințele s-au vândut la „gri”, fără finisaje. Asta a însemnat: ușă de acces în apartament, centrală termică, radiatoare, instalații sanitare, fără obiecte sanitare sau baterii, instalații electrice, fără prize și întrerupătoare, șape finisate pentru montajul pardoseli, pereți tencuiți și gletuiți grosier. Atât!

Dezvoltatorul a vândut cele mai multe dintre locuințe încă din faza de proiect sau înainte ca acestea să fie efectiv ridicate, tocmai datorită prețului competitiv. Cumpărarea unei locuințe în stadiul de proiect înseamnă costuri cu circa 15% mai mici pentru cumpărător, dar pentru că nu se pot achiziționa prin credit locuințe care nu au fost date în folosință se face un precontract și între client și dezvoltator și se plătește direct o sumă stabilită de comun acord între dezvoltator și cumpărător, din valoarea apartamentului final.

Prețul de vânzare a fost sub 90.000 de euro, cu TVA 5% pentru toate locuințele, ajungând chiar și la 45.000 pentru garsoniere. La acestea se adaugă 8.500 locul de parcare suprateran sau 11.500 subteran în sistem Klaus. Prețul mediu pe mp/construit a variat în creștere de la etapă la etapă de la 850 euro la 1.100 euro.

Avantajele unei locuințe la „gri”

Primul este costul de achiziție mai redus. În mod normal prețul de vânzare al unei locuințe la „gri” ar trebui să fie cu circa 20% mai mic decât al celei care este vândută complet finisată. Al doilea amănunt este că vei putea să-ți alegi finisajele pe care le preferi. Acestea implică gresia, parchetul și faianța, finisarea pereților, instalațiile sanitare (cadă, vas de toaletă, chiuvetă la baie și bucătărie și bateriile aferente), ușile de interior, prize și întrerupătoare precum și corpuri de iluminat. Un calcul simplu arată că beneficiul de 20% va fi consumat de costurile pentru achiziția și manopera de montare a acestora, ceea ce este un dezavantaj.

O locuință la „gri” permite evaluarea foarte bună a detaliilor construcției, a pereților și a izolației termice. Un alt beneficiu este predarea unităților locative mult mai repede, perioada finisajelor reprezentând circa 25% din timpul construcției.

Dacă este să luăm în calcul succesul la vânzare al locuințelor din Plaza Residence, este cert că locuințele la „gri” sunt deosebit de cerute pe piață.

Impresii, opinii și detalii

Calitatea este dependentă de cerere. În România, în general, în marile orașe cu potențial economic cum sunt Bucureștiul, Clujul, Iașiul, Timișoara și Constanța cererea de locuințe noi a explodat în ultimii 10 ani, fiind în creștere cu peste 70% în orașele pomenite, în 2020-2021. În condițiile acestea cel care are nevoie de o casă va cumpăra exact ceea ce i se oferă pe piață în bugetul pe care îl poate aloca.

Arhitectul Radu Negoiță: „În perioada comunistă, în România se construiau locuințele de cea mai bună calitate din Europa, în ceea ce privește suprafața, compartimentarea și structura de rezistență – inclusiv în cazul celor construite înainte de cutremurul din 1977. Se făcea arhitectură funcțională. Finisajele lăsau însă de dorit. Acum avem locuințe finisate, blocuri frumoase pe exterior, prost compartimentate, mici, cu spații trișate”.

Apartamentele nu pot fi amenajate decât utra-minimalist, pentru că atât permite suprafața locuibilă a acestora. Raportat la dimensiuni, apartamentele (inclusiv garsoniere) sunt corespunzătoare standardului de tip confort 2 sporit.

Pereții interiori sunt din cărămidă, tencuită, iar cei exteriori din beton armat izolați la exterior cu polistiren (nu se precizează grosimea), tencuiți cu tencuială decorativă.

Băile nu au ventilație naturală, poate fiind poziționate în interior. Este una dintre cele mai comune probleme ale ansamblurilor noi, motivată de dorința dezvoltatorului de a amplasa cat mai multe apartamente pe un palier. Aerisirea se face pe coloane de aer, montarea de ventilatoare fiind obligatorie pentru a evita formarea de condens și mucegai.

S-au constatat diferențe dintre planurile locuințelor și suprafețele reale care pot ajunge, în unele cazuri la un minus de 1-2 metri pătrați, față de suprafața din proiect.

În faza 3 și 4 distanța dintre blocuri (cu 9-12 etaje) este mai mici decât în precedentele etape de construcție. În condițiile în care blocurile monolit funcționează ca niște ecrane, iar la nivelul solului totul este betonat și asfaltat se formează ecou, iar zgometele sunt intens amplificate. În plus, apartamentele care se află pe partea mall-ului sunt afectate de zgomotul continuu al aparatelor de aer condiționat.

Sunt momente în cursul dimineților în care ieșirea din ansamblu, cu mașina poate dura și 30 de minute, ca urmare a căii de acces înguste și a fluxului mare de mașini pe sens.

Nota autorului

Prețul bun al apartamentelor a fost secretul succesului acestui ansamblu. În momentul în care lucrările de construcție se vor finaliza – fapt preconizat să aibă loc în decembrie 2022, iar toate apartamentele vor fi ocupate zona va fie extrem de aglomerată. Densitatea foarte mare va aduce probleme de trafic, dar poate genera și dificultăți legate de debitul apei, al gazelor și poate veni cu o suprasolicitare a rețelei electrice. Cele mai multe dintre apartamente sunt ocupate de tineri sau sunt scoase spre închiriere, ceea ce face ca locul să aibă aspectul unui campus. Locuințele complexului au statut de case de tranzit, între casa părinților și o viitoare casă cu adevărat confortabilă. Sunt foarte puțini copii în complex, fapt anticipat de dezvoltator – vezi absența locurilor de joacă. Este ansamblul rezidențial ideal pentru mici investitori în imobiliare care cumpără exclusiv cu scopul de a închiria.
Silvana Pătrășcanu, redactor șef eDezvoltator.ro