Avantajele și dezavantajele locuirii la bloc

Primul, și probabil cel mai important, criteriu care face diferența între avantaje și dezavantaje este personalitatea celui care folosește locuința respectivă. Există persoane care nu pot concepe o altfel de casă decât la bloc, după cum pentru alții idealul îl reprezintă varianta celei individuale.

Pe lista cu avantaje trebuie menționat costul rezonabil al achiziției, dar și pentru cheltuielile de întreținere, al locuinței la bloc, față de cea din casa individuală. Prezența utilităților complete poate fi un alt beneficiu, la fel și absența complicațiilor provocate de necesitatea unor reparații sau cheltuieli neprevăzute. Apartamentele la bloc vin, de cele mai multe ori, cu un loc de parcare asigurat și acces la tot ceea ce înseamnă infrastructură, de la străzi, la centre comerciale, școli și grădinițe, precum și cu posibilitatea de a avea mereu aproape stații ale mijloacelor de transport public sau metrou. Trebuie luat în calcul că uneori facilitățile nu sunt prezente la finalizarea construcției, dar pot să apară pe parcurs.

Pentru foarte mulți spațiul util al unui apartament reprezintă suprafața ideală necesară locuirii, iar acesta are avantajul unei întrețineri simple și comode a casei, precum și cu un cost moderat pentru amenajare. Practic, toate apartamentele au balcon, uneori chiar generos, iar compartimentarea, dacă este aleasă astfel încât să fie în acord cu necesitățile familiei, contribuie la o viață de familie confortabilă.

Există și dezavantaje. Conviețuirea alături de vecini poate aduce probleme legate de zgomot, accidente de tipul inundațiilor, dar și conflicte. În funcție de etajul la care se află apartamentul, liftul și etajul tehnic pot crea probleme. Nu poate fi exclus nici faptul că suprafața utilă și locuibilă să fie semnificativ mai mică decât cea pe care ar putea să o ofere o locuință individuală, după cum nu poate fi neglijat nici disconfortul produs de aglomerarea urbană inevitabil asociată ansamblurilor de blocuri. Acest din urmă aspect înseamnă și aer poluat, și poluare fonică. Zonele vezi sunt deseori limitate, iar în ansamblurile noi lipsesc cu desăvârșire (abia în 5-10 de la finalizarea lucrărilor putându-se vorbi de zone verzi în adevăratul sens al cuvântului) dar și posibilitatea de a locui un oarecare interval de timp într-o zonă de șantier, situație frecvent întâlnită în ansamblurile rezidențiale noi care se construiesc în etape.

O serie de elemente inconfortabile pot să vină ca urmare a etajului la care locuiești. Cei care stau la parter suporta mai mult zgomot și un aer mult mai poluat, în timp ce apartamentele aflate la ultimul etaj pot avea probleme legate de infiltrații și de zgomotul în exces de la camera tehnică a ascensorului.

Un alt detaliu care poate fi luat în calcul, tot ca un dezavantaj, dar care depinde de înălțimea blocului și de distanța față de construcțiile din jur și de regimul de înălțime al acestora, este gradul de însorire de care beneficiază apartamentul. Dacă constructorul ignoră unele detalii se poate ajunge în situația în care pe ferestrele unui apartament nu pătrunde niciodată, nicio rază de soare. Se poate întâmpla asta și la blocurile vechi.

Ca regulă generală trebuie spus că avantajele și dezavantajele unui apartament la bloc depind de foarte multe variabile, unele pot fi tolerate sau acceptate în beneficiul altora, în timp ce altele trebuie analizate în timp, iar efectele bine cântărite. De exemplu, un apartament într-o zonă care s-a dezvoltat pe verticală peste capacitatea infrastructurii (de la cea rutiera, la cea de apă, gaze și canalizare) de a prelua densitatea excesivă a populației va deveni un cartier sufocat, murdar, care va genera constant probleme dificil de rezolvat locuitorilor.

Un criteriu bun pentru a face alegeri corecte este să te întrebi dacă peste doi, trei sau cinci ani ai mai fi tentat să cumperi un apartament identic cu cel pe care vrei să-l achiziționezi azi. Dacă da, atunci faci o alegere bună, dacă nu, probabil nu acela este locul ideal pentru tine.

Ce apartamente se caută

Peste 75% dintre persoanele care au cumpărat în ultimele 24 de luni o casă au ales apartamentele. Doar puțin peste 20% au optat pentru o casă individuală, restul fiind interesați de achiziția de terenuri. În ceea ce privește apartamentele cele mai căutate sunt cele cu două și trei camere.

Situația din București este aproape identică, astfel:

• 84% dintre cei care au cumpărat locuințe au ales apartamente, restul case individuale (10%) și terenuri;
• 55% dintre apartamente au fost în blocuri noi, 45% în cele vechi (construite înainte de 2000-2010 sau care au fost locuite pentru perioade mai mari de zece ani);
• garsonierele se vând mai bine în blocurile vechi, în fapt aceste fiind singurele unități care se vând preponderent în blocurile vechi;
• apartamentele cu două camere sunt cele mai căutate și reprezintă circa 35% din totalul celor cumpărate, iar proporția dintre cele cumpărate în blocuri noi și, respectiv, vechi este sensibil egală;
• apartamentele cu trei camere sunt pe ultimul loc, cu un procent de circa 30%, iar cele mai căutate sunt în ansamblurile noi;
• pe ultimul loc sunt cele cu patru sau mai multe camere, precum și cele de tip duplex, care reprezintă sub 20%, cele mai solicitate fiind tot în blocurile noi.

Diferența de preț dintre blocurile noi și vechi

Metrul pătrat construit a avut mereu valori diferite în funcție de vechimea construcției. Astfel, în august 2021, metrul pătrat construit în blocurile noi ajungea la o medie de 1.620 de euro, în timp ce în cele vechi media a fost de 1.490 euro.

În cazul garsonierelor metrul pătrat construit are un preț mai ridicat în blocurile vechi, comparativ cu cele noi, deși diferența este nesemnificativă, iar valoarea medie este undeva în jur de 1.500 euro. Este singurul segment imobiliar unde apare aceasta diferențiere în favoarea construcțiilor vechi. Cauza principală este legată de suprafața garsonierelor (foarte mică în blocurile noi) și de un detaliu de compartimentare ales des de dezvoltatori, deși pare să fie inconfortabil, respectiv varianta open space. Se adaugă la aceasta și absența unor spații rezonabile, ca dimensiune, pentru depozitare (de tip cămară, debara).

Apartamentele cu două camere au și ele prețuri pe metrul pătrat, sensibil egale între ansamblurile noi și cele vechi. Primele au o valoare medie de 1.590 euro/metrul pătrat, celelalte de 1.530 euro.

Pentru apartamentele cu trei și patru camere diferența dintre nou și vechi este semnificativă.

Ceea ce merită remarcat este că cele mai multe dintre apartamentele vândute în ultimele 24 de luni au fost cele a căror valoare s-a situat în jurul a 80.000-100.000 de euro, indiferent dacă au fost în blocuri noi sau vechi.

Locuințele care nu au depășit 80.000 de euro au reprezentat circa 30% din unitățile vândute, în timp ce 45% au fost între 80.000 și 100.000 de euro. Cele care au trecut de 100.000 de euro reprezintă un procent de sub 8%.

Se cuvine spus că tendința pieței imobiliare în ceea ce privește apartamentele și valoarea metrului pătrat este în creștere atât pentru cele din blocurile noi, cât și pentru cele din blocurile vechi. Ritmul de creștere fiind foarte mare la construcțiile noi și mult mai lent la cele vechi.

Cele mai căutate zone din București

Din multe puncte de vedere există diferențe majore între zonele din București. Elementele care fac diferența sunt, în ordinea importanței:

• Prețul pe metru pătrat;
• Facilitățile de infrastructură;
• Gradul de aglomerare al zonei;
• Zonele verzi și facilitățile comerciale limitrofe;
• Accesul la școli și grădinițe;
• Gradul de siguranță al zonei.

Cele mai căutate zone/cartiere din București sunt:

• Drumul Taberei și Militari - pentru prețurile accesibile, confortul oferit de transportul public, facilitățile comerciale și prezența a numeroase școli. Ansamblurile noi reprezentative ale zonei sunt: Moghioroș Park Residence, Valea Doftanei Residence, în Drumul Taberei și Militari Residence, 21 Residence Politehnică, în Militari.
• Berceni și Titan sunt cartiere căutate atât apartamentele din blocurile vechi (inclusiv în cele construite înainte de 1989), dar și pentru cele din ansamblurile rezidențiale noi. Interesul pentru aceste zone este determinat de prezența spațiilor verzi - parcurile Tineretului, Titan și fantasticul parc natural Văcărești, dar și pentru facilitățile oferite de transportul public, metrou și posibilitățile generoase în ceea ce privește zonele comerciale, școlile și grădinițele. Berceni este o zonă unde blocurile vechi, muncitorești, sunt foarte căutate, unele dintre ele fiind foarte spațioase: Lor li se adaugă blocurile construite recent (Monaco Tower, Optima Residence Pallady, Palm Residence, Apollo Residence Berceni Leonida, Sky Garden Tower și altele). Cartierul Titan este una dintre cele mai verzi zone al Bucureștiului și este căutat pentru apartamentele vechi foarte mari și excelent compartimentate (printre puținele pe sistem circular), dar și pentru zonele rezidențiale noi cu o cotă bună de piață (de exemplu: Sky Residence Titan, Codrii Neamțului Residence, Barcelona Residence Titan).
• Dristor, prin poziția semicentrală și apropierea de parcului „A.I. Cuza" (al doilea ca mărime din București după Herăstrău) dar și cu acces rapid la numeroase centre comerciale are o notă de superioritate în peisajul urban. Ansamblurile noi (Dristor Park, Rezidential Dristor, Baba Novac Residence) sunt cu atât mai solicitate.
• Pipera este un cartier care pare să aibă cel mai rapid ritm de dezvoltare. Se construiește masiv, iar cererea se menține la un nivel ridicat. Zona este interesantă mai ales pentru cei care lucrează în zonă, dar nu numai. Ansamblurile noi (Grand Park Pipera, Perla Residence, H Pipera Lake), atrag locuitori, care sunt stimulați și de infrastructura bună, precum și de facilitățile deja existente (centre comerciale, școli).
• Herăstrău respectiv zona pe de partea de est a lacului și parcului Herăstrău, este printre cele mai bine cotate zone rezidențiale din Capitală. Prețurile sunt mai mari, dar acestea vin la pachet cu ambianța pe care o aduce vecinătatea parcului. Ansamblurile noi reprezentative din zona sunt: Herăstrau Residence, Signature Herăstrau Residence, Nordis Residence Herăstrau.
• Bucureștii Noi este unul dintre cartierele în care s-a construit intens și mult în anii din urmă. Centrat în jurul Parcului Bazilescu, cartierul este bine organizat cu străzi aliniate perpendicular unele pe altele - în stil american. Parcelarea a permis construcția imobilelor mai mici, cu puține apartamente și a caselor individuale, dar există și ansambluri de blocuri cum este, de exemplu, ansamblul Waterfront Northside.

Apartamente noi vs apartamente vechi

Este evident că Bucureștiul, în mod special, are nevoie de ansambluri rezidențiale de blocuri, noi. Cererea mare și tendința de dezvoltare accelerată a Capitalei justifică asta. Cu toate acestea există în continuare o evidentă concurență între apartamentele din blocurile noi și cele din clădirile vechi. Beneficii au amândouă categoriile, la fel și dezavantaje.

De ce să alegi un bloc vechi?

Dezavantajele unui apartament dintr-un bloc vechi se referă mai ales la calitatea instalației sanitare și a celei electrice, dar ar putea fi luat în calcul și riscul seismic. În plus, cele mai multe dintre ele necesită renovare și implicit investiții suplimentare. Cel mai probabil, va trebui să înlocuiești ferestrele, parchetul, gresia, faianța, lustrele, ușile și să zugrăvești pereții, pentru a obține confortul dorit.

Izolațiile termice și fonice pot avea probleme sau pot să lipsească cu desăvârșire. În plus, cele mai multe dintre blocurile vechi sunt racordate la sistemul centralizat de termoficare, ceea ce fie implică investiții suplimentară într-o centrală termică nouă, fie asumarea riscului de a nu avea niciodată o temperatură de confort în sezonul rece.

La capitolul avantaje se numără prețul mai mic pe metru pătrat, semnificativ mai redus în cazul apartamentelor cu 3, 4 și mai multe camere, o compartimentare mai eficientă, existența unor spații de depozitare generoase, precum și o suprafață utilă mai mare. Blocurile vechi au dezavantajul unor băi mici, dar acestea vin frecvent cu aerisire proprie. Bonusul îl reprezintă bucătăriile complet separate și destul de spațioase. Cert este că, în prezent, suprafața locuibilă a apartamentelor din blocurile comuniste este mult mai mare decât cea pe care o au apartamentele din blocurile noi.

Tot un avantaj notabil este și faptul că ansamblurile vechi beneficiază de infrastructură, de zone verzi unde vegetația s-a dezvoltat, facilități complete (zone comerciale, școli, grădinițe) dar pot aduce reale dificultăți în găsirea unui loc de parcare.

De ce să alegi un bloc nou?

Primul criteriu care poate fi luat în calcul este legat de cel al finisajelor și al izolării termice bune. Nu putem trece însă peste acest aspect fără să menționăm faptul că în ciuda unor angajamente din partea dezvoltatorilor (la modul general, pentru că situația, cu mici excepții, este întâlnită mult mai frecvent decât ar fi onorabil și corect), apartamentele din blocurile noi au numeroase hibe la acest capitol, care se manifestă prin inundații, infiltrații, mucegai, finisaje de calitate proastă și foarte proastă. Este suficient să citești recenziile locuitorilor din blocurile date în folosință în urmă cu 2-3 ani ca să constați aceste situații și frecvența mare a incidentelor de acest tip.

Verificarea atentă, evaluarea corectă înainte de cumpărare, redactarea pe lângă contrat a unui certificat de garanție, pentru locuință, cu responsabilități și obligații clare pentru dezvoltator și constructor sunt o măsură utilă și necesară.

Un alt dezavantaj al blocurilor noi ar putea fi prețul mai mare pe metru pătrat, deoarece materialele și instalațiile folosite sunt de ultimă generație, deși aceasta elimină necesitatea renovări, precum și poziționarea periferică și o infrastructură slab dezvoltată. În apropierea acestora uneori nu există, magazine, școli, grădinițe, iar rețeaua de transport public este deficitară.

Este un beneficiu și acela că în apartamentele noi poți face orice modificare dorești fără aprobare, aceasta fiind necesară doar dacă vrei să acționezi asupra pereților de rezistență, în timp ce în blocurile vechi ai nevoie de aprobări dacă dorești să spargi vreun perete, indiferent care ar fi acela.

Pe lista cu bonusuri trebuie menționate locul de parcare asigurat (dar acesta poate costa suplimentar), paza ansamblului, deci siguranță în plus, precum și eventuale facilități suplimentare pentru rezidenți (teren de sport, piscină, locuri de joacă).

Este important de menționat faptul că apartamentele din blocurile noi sunt considerate o investiție eficientă, care poate aduce un profit constant și un beneficiu pe termen lung, prin închiriere.

Toate cele de mai sus dovedesc că în mod cert alegerea apartamentului ideal este dificilă. Pentru a face selecția mai simplă și pentru ca aceasta să corespundă nevoilor reale strategia trebuie să urmărească: limita maximă a bugetului care poate fi investit, stilul de viață și perspectivele familiei în următorii 5-10 ani, dar și inconvenientele care pot fi tolerate, de exemplu, distanța față de centru, ori facilitățile generale ale zonei. În felul acesta alegerea va fi una pragmatică care va aduce confort concret, dar și psihic.