Case Noi București

Avantaje și dezavantajele unei case individuale

O casă individuală oferă familiei¹ un grad de intimitate absolut, la care se adaugă și accesul la o zonă verde proprie, care extinde suprafața casei, în exterior, timp de 6-7 luni pe an. Compartimentarea acestora este eficientă, zonele de zi și cele de noapte sunt bine delimitate, spațiul de locuit și camerele sunt mai mari, iar viața de familie câștigă mult la nivelul de confort individual. Un alt avantaj este că, în majoritatea cazurilor, se oferă proprietarilor și garaj.

Visul de a avea o casă „pe pământ” este în ADN-ul oamenilor, în general, al românilor, în special și vine, la pachet, cu beneficiul de a fi perceput pe o treaptă socială superioară. O casă, într-un cartier de case, cu grădina personală și nu un apartament într-un monolit cu 12 etaje, amplasat stradal, aproape de stația de metrou, este idealul locativ, stimulat intens și de ceea ce pare să devină o tendință, respectiv Work from Home, cel puțin pentru unele profesii.

Tot pe lista cu avantaje trebuie menționat absența vecinilor (cei de deasupra, de dedesubt sau cei de pe același palier) și a complicațiilor posibile produse de aceștia, de la zgomote, la mirosurile din bucătărie. O casă individuală oferă siguranță (inclusiv pe cea legată de riscul seismic), independență absolută și posibilitatea de a face ce vrei și mai ales când vrei, la tine în casă și în curte.

La toate acestea spațiul verde (indiferent de dimensiune) este un bonus absolut. Aspiranții la statut de proprietar de casă cu grădină uită deseori că plăcerea de a grădinării, de a avea un loc de joacă pentru copii și, eventual, o piscină, curtea vine cu obligații în plus: de la amenajare, la îngrijire periodică (aviz amatorilor: iarba din curte crește în continuu și doar în poze arată perfect). Totuși curtea aduce și plăcerea de a avea animale de companie, bucurie pe care locuitorii apartamentelor din blocuri nu și-o pot permite din motive evidente.

Capitolul dezavantaje nu trebuie ignorat. Întreținerea unei case individuale costă dublu (dacă nu cumva chiar mai mult) decât a unui apartament cu același număr de camere. Costurile se regăsesc în reparațiile curente și mereu necesare, în consumul de utilități (apă, energie termică și electricitate), impozite și prime de asigurare. Trebuie adăugat și efortul concret necesar pentru a întreține o casă, de la curățenia din interior, până la costurile de amenajarea efectivă.

Casele individuale noi, una dintre cele mai căutate variante imobiliare din ultima perioadă, sunt amplasate mereu în zonele periferice ale Bucureștiului, uneori chiar în localități limitrofe Capitalei. De aici decurge imediat marele dezavantaj de a fi la distanță față de centrul orașului și facilitățile specifice acestuia (de la centre comerciale, culturale, de distracție, școli și grădinițe), iar aceasta se traduce în costuri suplimentare pentru transport. La acest capitol trebuie adăugat, obligatoriu și timpul investit în deplasare, de la și către casă.

În compensație se poate vorbi, pentru locuitorii acestor ansambluri rezidențiale, de beneficiul oferit de apropierea unor zone împădurite și de agrement. Lacul Snagov sau Pădurea Pustnicu, domeniul Mogoșoaia sunt mai accesibile celor care locuiesc la periferie. Locuitorii din zonele limitrofe ajung ușor la Therme București și în Parcul de aventură Edenland.

Un aspect deseori ignorant, dar care poate fi extrem de neplăcut și face diferența dintre casa de vis și cea de coșmar, este cel al vecinătăților imediate ale unei case, parte dintr-un complex rezidențial. Concret asta înseamnă lipsa infrastructuri, probleme legate de alimentarea cu apă și canalizare și, nu în ultimul rând, calitatea vecinilor.

Casele Bucureștiului

Vilele vechi, aflate în zonele centrale sau în cartierele selecte ale Capitalei, care sunt scoase la vânzare reprezintă un segment aparte al pieței imobiliare. De cele mai multe ori este vorba despre case cu o istorie proprie, frumoase și scumpe. Cele mai multe au trecut prin procese de renovare ample și sunt veritabile bijuterii. De cele mai multe ori este vorba despre vile aflate în zona Arcului de Triumf, Herăstrău, Domenii, Dorobanți, dar și în zona Pieței Unirii sau Victoriei. Prețurile sunt pe măsură.

Radiografia situației locative românești

Românii au un cult pentru proprietate, așa explicându-se faptul că 95% din familii trăiesc în locuințe proprietate personală, ceea ce ne face fruntași în Europa, la acest capitol. În ceea ce privește suprafața locuibilă medie, suntem însă la coadă. Media suprafețelor locuibile, raportate la numărul de persoane dintr-o familie este cea mai mică, noi fiind nația care are cele mai mici și mai înghesuite locuințe.

Suprafața locuibilă pe persoană a fost în ușoară creștere, fiind în medie de 12 metri pătrați în 2010, față de numai nouă metri pătrați în 1977. Circa opt milioane de persoane locuiesc în mai puțin de nouă metri pătrați, iar peste un milion și jumătate în locuințe unde suprafața locuibilă este de circa patru metri pătrați pe persoană, fie ca urmare a construcției foarte mici, fie a numărului mare de persoane care împart aceeași casă.

Raportat la media europeană și la țările din Europa Centrală și de Est, românii stau cei mai înghesuiți, iar 45% dintre ei locuiesc în case supraaglomerate în ciuda scăderii demografice din ultimul deceniu. Suprafața locuibilă din România se afla mult sub cifra din alte țări (inclusiv foste comuniste) din zonă, unde procentul celor care dețin o proprietate este mare (peste 75%). Astfel, Polonia marca o suprafață locuibilă medie de 18 metri pătrați/ pe persoană, Slovacia de 21, Cehia 25, Bulgaria 17 metri pătrați.

Deficitul de locuințe, la nivelul întregii țări era estimat, în 2010 la circa un milion, doar în București necesarul locativ fiind de circa 200.000 de locuințe. Potrivit sociologilor, standardul de suprafața locuibilă în Uniunea Europeană este de 30 metri pătrați pe persoană, România fiind, acum, la jumătatea acestui nivel.

Un alt aspect care contează și care influențează interesul cumpărătorilor în mod direct este suprafața medie a locuințelor livrate anual în România. În 2020 a ajuns anul trecut la 63,06 metri pătrați, valoare minimă din ultimele două decenii. De altfel, din 2014 încoace, suprafața medie locuibilă pe locuință nouă se află într-un continuu trend descendent.

În 2019, în România, au fost livrate în total, 67.488 de locuințe, arată INS, cu aproape 8.000 mai mult față de anul precedent, cele mai multe în mediul urban (peste 80%), iar circa 20% dintre acestea fiind construite în București.

Noile case individuale

Tendința generală a pieței imobiliare este orientarea către locuințe noi. Circa 30% dintre cel care se află în căutarea unei locuințe noi sunt interesați de achiziția unei case individuale și reușesc asta, undeva în jur de trei sferturi dintre ei. Principalul motiv al eșecului este determinat de tendința crescătoare a prețului pe metru pătrat, concomitent cu restricțiile de creditare, raportate la venituri.

Conform Eurostat, prețul mediu al locuințelor noi, în România, a crescut în 2020 cu 28.4%. Pe cale de consecință două sunt efectele de bumerang: suprafața construită a locuințelor noi este mică, mereu sub standarde, iar ansamblurile care oferă spații mai generoase se dezvoltă doar la periferia urbană, unde prețurile terenurilor sunt mai mici. În plus, există diferențe de preț pe metru pătrat între casele individuale din nord și cele din sudul Bucureștiului.

Reprezentative și în curs de construcție pentru oferta de locuințe individuale noi pot fi considerate următoarele ansambluri rezidențiale:

• Cosmopolis - situat în nordul Bucureștiului, este o combinație de zone de blocuri și case individuale. Circa 12.000 de oameni locuiesc aici, în prezent, iar lucrările de construcție continuă. Prețul caselor variază de la 115.000 la 143.000 de euro, cu suprafețe construite de la 100 la 133 metri pătrați.
• Eden Concept Villas localizat în punctul cel mai îndepărtat de centrul Capitalei, în nord, complexul este alcătuit din 17 case dintre care 15 individuale și un duplex. Prețurile. Dezvoltatorul construiește case smart, cu prețuri în jurul a 150.000 de euro.
• Fairmont Residence este un ansamblu rezidențial format din 32 de locuințe, construite pe sistem P+E+M. Este situat în Otopeni, iar locuințele au un preț care variază de la 150.000 la 200.000 de euro.
• Zona Tunari Pipera - este printre cele care au luat avânt imobiliar oferă case individuale cu preț cuprins între 135.000- 155.000 de euro. Aici își are locul și unul dintre cartierele viitorului, Amber Gardens, care oferă rezidenților lux și eficiență energetică.
• Bella Casa Residence este situat în zona de nord-vest a Bucureștiului (Săbăreni, pe direcția Chitila-Gulia-Tărtășești), va avea la final 60 unități locative individuale, cu prețuri estimate între 90.000 și 145.000 de euro.
• Liziera de lac este în sud-estul Bucureștiului și va cuprinde 94 de case cu curte cu prețuri de la 110.000 la 225.000 de euro.
• Complexul Quantum Club este compus din 68 unități locative identice, de tip vilă, unite în calcan câte două și din patru clădiri cu funcțiuni mixte. Proiectul imobiliar este amplasat la granița dintre comuna Berceni și Vidra, în llfov. Prețurile estimate sunt de la 140.000 la 150.000 de euro.
• Atmosfera Villas este amplasat în Jilava, va conține 13 vile, prețul estimat fiind de 100.000 de euro.
• Life Story este în Fundeni, în partea de est a Bucureștiului, cuprinde 19 locuințe individuale de tip duplex, cu grădină, despre care dezvoltatorul promite că va fi livrată, complet amenajată. Prețurile sunt de la 150.000 la 210.000 de euro.
• Gardena Residence este unul dintre ansamblurile care au cele mai mici prețuri. Este în zona Măgurele. Complexul cuprinde circa 100 de locuințe, cu prețuri cuprinse între 70.000 și 120.000 de euro.
• Cartierul cu Cireși este poziționat în zona Pipera-Voluntari. Vilele au 6 sau 7 camere. Prețurile variază între 175.000 și 240.000 de euro.
• Pipera Garden, tot în Pipera-Voluntari cuprinde 36 de case independente construite în unități de câte patru case lipite, dar fără pereți comuni. Prețurile variază de la 245.000 la 255.000 de euro.

Casele individuale oferă un standard mai ridicat de viață, deși vin la pachet cu dificultățile legate de transport, distanță mare și foarte mare până la școli și grădinițe, complicații legate de transportul public. Dar, cu toate acestea acest segment, deseori catalogat ca fiind de lux în piața imobiliară românească (deși, cu doar câteva excepții, este departe de a atinge acest nivel) este unul dintre cele mai viguroase domenii imobiliare, în prezent.