21 Residence

21 Residence Politehnica, locuințe moderne cu aer comunist

Cartierul Militari, dar și tot sectorul 6 al Bucureștiului, a cunoscut în ultimi 10 ani o dezvoltare spectaculoasă. Nu exagerăm dacă spunem că nicăieri nu s-a construit mai mult decât aici.

Dezvoltatorii imobiliari au fost încurajați de infrastructura rutieră - foarte bine dezvoltată, de prețurile bune - care au permis achiziția de suprafețe compacte de teren, dar și de multiplele facilități deja existente. Frenezia construcțiilor a fost și este alimentată de interesul oamenilor de a cumpăra locuințe noi.

O imagine de ansamblu și două vorbe despre dezvoltator

Residence 21 Politehnica este un ansamblu format din cinci blocuri, totalizând un număr de 1493 de apartamente cu una, două, trei și patru camere, pe o suprafață de teren de 36.000 de metri pătrați. Toate blocurile au același regim de înălțime - P+11, la care se adaugă un etaj de subsol, unde au fost amenajate fie spații de depozitare de tip boxe individuale, fie parcări. Sub și suprateran sunt 1288 de locuri de parcare, acordate rezidenților la cerere, pe principiul primul venit, primul servit, dar contra cost (de la 3000 de euro în sus sau chirie lunară de 50-60 de euro). Tot la cerere pot fi repartizate și boxele spre închiriere sau cumpărare.

Cele cinci blocuri sunt orientate paralel cu bulevardul Iuliu Maniu, pe direcția est-vest. Lungimea primelor două, dinspre Iuliu Maniu, este de 136 metri, iar în spatele lor sunt alte trei blocuri, unul liniar de 112 metri lungime, două în forma de L cu latura lungă de 60 și respectiv 84 de metri. Distanța dintre blocuri este de 30-40 de metri. Variația rezultă ca urmare a formei imobilelor, care au o retragere, de circa zece metri, în zona centrală.

21 Residence Politehnica este al treilea complex rezidențial al dezvoltatorului Akcent Residential și Akcent Development, după 19 Residence, din Grozăvești și 20 Residence de la piciorul Podului Ciurel, însumând peste 5000 de apartamente, în prezent toate vândute.

Toate blocurile din cele trei ansambluri au același stil arhitectural și design de monolit compact, cu balcoane retrase în interior, finisate cu materiale calitative în tonuri de gri-alb, cu accente roșii, care vor să pună în evidență proiectul comun și să ofere personalitate distinctă construcțiilor. Planul arhitectural, realizat de o firmă de arhitectură cvasi-necunoscută, copiază tiparul blocurilor comuniste atât la exterior, cât și la interior, singurul element de noutate fiind suprafețele vitrate exterioare mari și o abordare care se dorește inovativă, prin utilizarea unui perete despărțitor din sticlă transparentă între bucătărie și living. Despre asta vorbim pe larg, mai jos.

Același dezvoltator a construit Cloud9 Residence din Pipera (unde vinde cu 1600 euro pe mp) și a depus documentația pentru faza a doua a acestui proiect nou. Pe semnătura lui mai sunt construite, în București, patru clădiri de birouri: Eminescu Offices, Mendeleev Office 5, Rosetti Tower și Oscar One (pe străzile Eminescu, Mendeleev, Maria Rosetti și pe strada Ernest Broșteanu). Acționar principal este Petre Niculae, iar Alin Niculae (Oscar Downstream - una dintre cele mai mari firme de comerț cu produse petroliere) este administrator. Imaginea dezvoltatorului este susținută de intermediari și angajați, portavoce fiind Laurenţiu Afrasine ce conduce atât Akcent Residential, cât și Akcent Development.

Construcția efectivă a proiectelor imobiliare rezidențiale a revenit firmei Pedro Company Constructexim, care-i aparține tot lui Petre Niculae.

Cartierul Militari, cu bune și cu rele

Nu poate fi ignorată amplasarea complexului 21 Residence Politehnica în cartierul Militari, unul dintre cele mai mari zone de locuit din București. Numele cartierului vine de la comuna Militari, care a fost înghițită de oraș, încă din 1950, toponimul „Militari” provenind de la o garnizoană și de la un câmp de instrucție care se afla aici.

Dacă până la începutul anilor 1960 în zonă existau numai case cu aspect rural, cu grădini și alei neasfaltate, după acest moment a fost demarat un amplu proces de modernizare, casele fiind demolate pentru a face loc clădirilor supra-etajate. Primul șir de blocuri a fost dat în folosință în anul 1966 și include, printre altele, blocurile 22, 21, 20 de pe latura nordică a bulevardului Iuliu Maniu (fost Păcii).

Bulevardul de azi exista ca arteră încă din perioada interbelică, dar era asfaltat numai până la Cotroceni, după care drumul era pietruit, pentru ca mai apoi să fie unul de pământ bătut. Se numea bulevardul Regele Alexandru al Iugoslaviei. Lățirea la patru benzi, cu scuarul de verdeață de pe mijloc s-a realizat după 1968 în trei etape. Fiecare nouă porțiune a primit un alt nume: bulevardul Armata Poporului (de la Piața Leul până la Lujerului), bulevardul Păcii (între Lujerului și Autogara Militari), iar ultima parte, lățită după 1972, bulevardul Republicii (de la Autogara Militari până la ieșirea din București). După 1989 s-a numit general Vasile Milea, iar ulterior a fost rebotezat Iuliu Maniu (fost premier al României, în perioada dintre cele două războaie).

Azi, cartierul Militari este cel mai aglomerat din București, are cea mai mare densitate urbană, cel mai prost aer, cel mai ridicat nivel de decibeli și cele mai puține spații verzi. În replică, are cele mai multe centre comerciale, cea mai complexă rețea de transport public, cele mai multe locuri de parcare, școli, licee și un vast complex universitar reprezentat de Universitatea Politehnică.

Trebuie menționat și faptul că, în Militari, se află cea mai mare densitate de blocuri de peste 8 etaje, în condițiile în care distanța medie dintre acestea este de doar 15 metri.

Riscul seismic

Merită să facem această mică paranteză, cu atât mai mult cu cât ne referim la una dintre zonele cu cel mai ridicat nivel mediu de înălțime al construcțiilor.

Bucureștiul este așezat pe o zonă argiloasă multi-stratificată cu densități diferite. Aceasta face ca mișcarea seismică să fie amplificată sau diminuată, în funcție de structura geologică a solului. Astfel, unele zone din București sunt considerate „mai sigure” , iar altele „mai riscante”.

Toată zona Militari intră în segmentul cu risc mediu. Zona Otopeni, Băneasa, Pantelimon și prelungirile lor sunt în aria cu cel mai ridicat risc, în timp ce cartierele din sud îi au pe cel mai scăzut. Zonele centrale au un risc mediu.

Nu doar solul este un factor esențial, ci și tipul de fundație, adâncimea acesteia, precum și structura construcției. Interesant este că nu regimul de înălțime al unei clădiri este cel definitoriu pentru o evaluare de tipul „mai mult sau mai puțin sigură”.

Există câteva criterii care privesc exclusiv modul de construcție și pe care este bine să le cunoaștem, în linii mari, pentru a avea o imagine obiectivă cu privire la rezistența la seism a unei clădiri.
Nota bene: vorbim doar despre clădiri de tipul blocurilor, cu locuințe multiple, compartimentate și cu o structură centrală de tip turn - casa scărilor, iar atunci când ne referim la cutremure le luăm în calcul pe cele care au o intensitate mai mare de 6,5 grade pe scara Richter. Acestea sunt:

• Construcțiile cu subterane destinate parcării sau cu magazine la primul nivel sunt mai puțin sigure (apare fenomenul de „parter flexibil”). Pentru a le spori rezistența acestea sunt construite cu structură de beton armat și grinzi de legătură dispuse orizontal pentru rigiditate și durabilitate.

• Pentru blocurile cu multe etaje, ideală este structura pe stâlpi de beton armat de tip monolit și planșee turnate direct (nu prefabricate), pe structură de fier beton.

• Fundația pe piloni este mai eficientă decât cea clasică, de tip etaj îngropat, iar dimensiunea și adâncimea pilonilor, structura și forma bazei acestora, precum și locul unde sunt amplasați depind de înălțimea viitoarei construcții și de calitatea solului. Acesta este unul dintre motivele principale pentru care adăugarea unui etaj dincolo de proiectul inițial plasează respectiva construcție în categoria celor cu risc suplimentar.

• Planșeele cu grinzi sunt mai solide și mai sigure decât cele fără. Deci, prezența grinzilor vizibile în apartament este un indicator al rezistenței. Grinzile, au rol structural, dar și pe acela de protecție. În cazul prăbușirii planșeului, grinda asigură un spațiu vital, de 40-60 de centimetri, pentru cei prinși sub dărâmături (Da! Sună sinistru, dar sunt detalii importante pe care prea puțini le cunosc). Acesta este și motivul pentru care una dintre recomandări, în caz de seism, spune: „adăpostirea în tocul ușii sau sub grindă”

• Structura pe stâlpi de beton, cu grinzi și umplutură de zidărie de cărămidă și fâșii de beton este cea mai rezistentă și este ideală pentru construcțiile înalte oferind elasticitate, dar și o bună izolare termică și fonică.

Vecinătăți și facilități pentru 21 Residence Politehnica

Ansamblul rezidențial este situat la numărul 15-H și se învecinează cu Institutul de Cercetări Avansate pentru Materiale, Produse și Procese Inovative, Campus Politehnica. În imediată proximitate se află hypermarket-ul Cora Lujerului, centrul comercial Plaza România, AFI Palace Cotroceni, complexul comercial SIR și Piața Veteranilor. Pe partea opusă a bulevardului este un supermarket Lidl.

La circa 600 de metri este Parcul Politehnica (oficial se numește Parcul Iuliu Maniu), la un kilometru și jumătate, Grădina Botanică, iar între ele Parcul Grozăvești. În spatele complexului este baza sportivă Iris Sport Arena (practică și accesibilă, dar cu probleme în ceea ce privește condițiile), o sală de fitness bine dotată - Gym House (cu recenzii pozitive), Teatrul Masca și „Movieplex”, în Plaza România, și alte săli de cinematograf în AFI.

Densitatea populației din această zonă atrage unități comerciale de tot felul și are ca beneficiu o abundență de farmacii, bănci, magazine mici diverse și multe cabinete medicale particulare (generaliste și stomatologice), plus spitalul Veterinar Central, în apropiere, ca să nu mai pomenim despre vecinătatea cu Spitalul Universitar de Urgență și Spitalul Militar Central.

La capitolul școli și grădinițe oferta este diversă și variată. Există și unități private și de stat. În jurul complexului am numărat patru grădinițe de stat și opt școli, plus Liceul „Mircea Eliade”, Colegiul Economic „C. Kirițescu”, Colegiul Național „Grigore Moisil”, Colegiul Tehnic „Gheorghe Asachi”, Școala de muzică Militară, Facultatea de Automatică și Calculatoare, Universitatea Politehnica și Universitatea Națională de Apărare Carol I. Adică nu trebuie să pleci din jurul blocului de la grupa mică, până la licență și după!

Acces și transport public

Se ajunge în complex pe două căi înguste și destul de întortocheate. Luând în calcul faptul că sunt în jur de 4000 de locuitori și cel puțin 1000 de mașini, lucrurile devin complicate (chiar foarte complicate) în zilele lucrătoare și la orele de vârf.

O cale de acces este din sensul giratoriu de la Lujerului, pe strada Peștilor. Zona corespunde și cu intrarea la Cora - Lujerului, deci traficul se cumulează. După ce treci de intrarea în Cora mai sunt aproape 300 de metri până la bariera care limitează complexul 21 Residence Politehnica de restul blocurilor. Pe același traseu, dar pe la o altă barieră se poate ieși din ansamblu.

A doua cale de acces este de pe bulevardul Iuliu Maniu, puțin înainte de cealaltă intrare în Cora. Aleea are cinci metri lățime, are mașini ale riveranilor din blocurile vechi parcate și nu are nume. Există însă spațiu de trecere, peste scuarul verde pe Maniu, astfel că se poate utiliza indiferent de sensul de deplasare. Intrarea în complexul de blocuri este la 50 de metri. Aleea fără nume trece prin spatele blocului cu numărul 17 de pe Iuliu Maniu și iese în bulevard pe sensul de mers spre Cotroceni, tot în 50 de metri.

Este locul potrivit să adăugăm că tot complexul 21 Residence Politehnica este înconjurat de un gard care-l delimitează, iar porțile de acces au bariere supravegheate video, astfel că nu pot pătrunde decât rezidenții (cu cartelă magnetică), musafirii sau mașinile utilitare, cei care fac livrări la domiciliu sau taxiurile. Pentru cei din urmă staționarea este strict limitată la 15 minute. Musafirii au o zonă unde pot parca, contra unor taxe de staționare modice.

Sunt puține cartiere în București care să aibă tot ceea ce poate oferi transportul public al Capitalei, de la metrou la tramvai, și totul la o aruncătură de băț de casă.

Stația de metrou Lujerului se află la 700 de metri, stația Politehnica la 1,5 kilometri. La circa 300 de metri este stația pentru mijloace de transport public de suprafață, troleibuze și autobuze (61,62,136, 238, 339), care merg spre centru, Gară și alte puncte de interes. Sunt circa șase kilometri până în Centru, patru până la Gara de Nord, iar la Aeroport se ajunge în 20 de minute cu mașina. Este ușoară ieșirea spre A1 și spre Centură.

Am cronometrat raportul timp/distanță, cu tot cu deplasarea până în stație și timp de așteptare:

• Metrou Lujerului - Unirii 20 de minute;
• Cu 336, 25 de minute până la Universitate (15 în afara orelor de trafic);
• 20 de minute cu tramvaiul 41 până la Piața Presei;
• Cu mașina până în Pipera faci circa 50 de minute și peste, iar cu metroul Lujerului - Unirii 1- Unirii 2 - Pipera, la ore de vârf, între 30 și 40 de minute.

Locuiesc în 21 Residence Politehnica!

Ca să înțelegem exact cum este să locuiești efectiv în 21 Residence am procedat la fel ca în toate analizele anterioare. Ne-a fost foarte ușor să închiriem un apartament și apoi o garsonieră, chiar și doar pentru câteva zile.

Apropierea de Politehnică, dar și relativa vecinătate cu alte institute de învățământ superior (Medicină, Farmacie, chiar și ASE și încă altele), dar și facilitățile zonei și multitudinea mijloacelor de transport în comun, fac din acest ansamblul unul foarte rentabil pentru investiții imobiliare, ca formă de obținere a unui venit sigur din chirii.

Persoana de la care am închiriat pentru trei zile garsoniera (sub pretextul că suntem implicate într-un proiect la Politehnică) mai avea un apartament, tot acolo, cumpărat cu credit ipotecar, a cărui rată o plătea din chiriile cumulate ale celor două locuințe. Strategia aceasta este cu adevărat rentabilă dacă cel puțin 70% din datoria la bancă poate fi plătită din banii încasați pe chirie și dacă creditul (indiferent de tipul lui) se stinge repede (în 7-10 ani). Eficiența metodei depinde și de calitatea locuinței, de evoluția zonei și a cotei de piață a acesteia. Acum (vara 2021) prețurile se învârt în jurul a 300 euro/lună pentru garsoniere și pot merge până la 700 pentru apartamentele cu trei camere.

Un pont: este mai rentabilă închirierea unui apartament cu două camere (circa 400 euro/lună) de către două persoane, iar cheltuielile făcute pe din două.

Revenind. În 21 Residence Politehnica sunt cinci blocuri. Am căutat o locuință în primul, cel aflat cel mai aproape de Iuliu Maniu, pe partea dinspre bulevard. Am găsit o garsonieră, la etajul șase din 11, câte are blocul, și ne-am instalat. După trei zile de locuit putem să povestim cum este acasă în 21 Residence Politehnica.

Garsoniera este foarte luminoasă. Soarele bate mai mult pieziș, dar chiar și așa cu ferestrele libere casa este inundată de lumină, ceea ce pentru mine a fost foarte plăcut, dar pentru partenerul meu, nu. Așa că a fost o întreagă competiție între „trage draperiile” și „vreau lumină”.

Am avut aer condiționat și l-am folosit din plin. Vara nu se poate sta fără, fie că ai sau nu draperiile trase. În cealaltă casă în care am stat nu exista aer condiționat dar dezvoltatorul stabilise deja traseul instalației așa că se putea monta foarte ușor. Mai mult, aveam posibilitatea de a pune sistemele de climatizare în ambele camere.

Există condiția, asumată de proprietari, prin semnătură pe contract, ca aparatele exterioare să fie montate doar la nivelul balconului, nicidecum în exterior. În plus, balcoanele nu se pot închide și este interzis (riști amendă) să întinzi rufe, altfel decât la nivelul parapetului din balcon și doar pe uscătoare portabile. Nu se pot bate cuie, dibluri sau altele de acest fel.

Mi-a plăcut peretele de sticlă dintre bucătărie și camera de zi. Este o idee bună, care mărește vizual spațiul și dă o senzație confortabilă. Dar nu este foarte estetic faptul că este realizat din trei bucăți. Se văd neplăcut marginile de îmbinare și izolația dintre ele. Un dezavantaj - hai să-i spunem practic - este ca în bucătărie trebuie să fie mereu ordine perfectă. Este neplăcut să vezi din living haosul din cealaltă încăpere. În plus, peretele acesta obligă la o amenajare modernă a bucătăriei, estetică și în acord cu stilul din camera de zi. Deci ești nevoit să faci o investiție relativ consistentă pentru ca bucătăria să arate bine. (Am văzut apartamente unde s-a ales obturarea peretelui de sticlă. Efectul este neplăcut, living-ul pare foarte mic, iar bucătăria devine neprietenoasă și se pierde mult din lumină.)

Și aici am avut exact problema din Militari Residence. Nu există spații de depozitare de tip cămara sau debara. Este imposibil să ții în casă mai mult de un kilogram de ceapă și unul de cartofi. Garsoniera noastră avea un dulap amenajat în hol, extrem de practic, unde era montată mașina de spălat, și compartimentat astfel încât să se poată depozita lenjeria de pat, haine și altele. Era însă din podea până în tavan și, în ciuda materialului din care era realizat, deschis la culoare - am avut mereu sentimentul că sufocă locul și că îmi cade în cap.

Baia, cu toate ale ei, gresia din hol, finisajele din bucătărie sunt la superlativ. La fel și parchetul din cameră. Frumoase și foarte bine montate. Baia ni s-a părut foarte mare, singura problemă fiind că nu avea fereastră, iar ventilația avea mult de suferit din cauza asta. Garsoniera nu avea ventilator de evacuare în baie, iar în lipsa acestuia, baia are foarte mult de suferit, ca să nu zic mai mult!

Balconul, deși mic, avea două uși, una în bucătărie, alta în cameră, ceea ce s-a dovedit a fi foarte practic, deși era foarte inconfortabil să stai „la aer”. Foarte mult zgomot, praf, mirosuri neplăcute (inclusiv de la apartamentele vecine, unde se gătea). Zgomot teribil și noaptea (ah, motocicliștii, ăștia!). Ferestrele cu geamuri termopane de tip „four season”, excelente izolatoare fonice. Nu am putut sta cu ferestrele deschise decât după o ploaie zdravănă, în restul timpului aerul condiționat a mers non-stop, iar ferestrele au fost bine zăvorâte, balconul fiind folosit doar la fumat, deși aveam panoramă peste toată partea de nord a Bucureștiului, iar cerului și fulgerele au fost un veritabil spectacol.

Excelent amenajat spațiul comun, foarte silențioase ascensoarele (și foarte economice), zona din jurul blocului plăcută, dar prăfuită. Am remarcat că volumul de gunoi din pubele este prea mare, raportat la capacitatea acestora (sau se ridică gunoiul prea rar). Cât am stat în complex, permanent acestea au fost pline ochi. Nu sunt rampe de acces pentru persoane cu dizabilități, dar am aflat că dezvoltatorul le-ar fi realizat dacă proprietarii le solicitau.

În apartamentul cu două camera, la etajul cinci din 11, am stat doar două zile. Blocul este cel mai mic, cu forma literei L, așa numitul bloc 5. Compartimentare clasică, în varianta decomandată, cu bucătăria intercalată între camere.

Am avut același perete de sticlă și, de data aceasta, am mai descoperit o problemă: se aburește atunci când gătești, chiar dacă merge hota. Am fiert paste și a fost suficient. Nu era aerisire la baie, dar am avut un ventilator care și-a făcut treaba bine. Balconul nu mai era accesibil decât prin bucătărie, dar a devenit spațiu util care putea fi folosit, pentru că era mult mai puțin praf și zgomot.

Ne-au plăcut foarte tare geamurile panoramice, cum le spun proprietarii cu mândrie, și aici, și în garsonieră. Practic sunt din tavan în podea și dau o senzație plăcută de spațiu și confort. Am admirat finisajele, foarte bine realizate, în toată casa.

Neplăcută a fost aglomerarea, gunoaiele de la parter și din jurul blocului și ne-am gândit cu milă la cei care locuiesc la parter și etajele inferioare. Chiar și nouă, la cinci, ne aducea vântul câte o pală cu miasme. Nu am avut probleme cu apa, debitul a fost ok, iar centrala termică cu condensare și-a făcut treaba perfect.

Câteva date în plus

Pentru ca analiza să fie corectă, obiectivă și completă mai sunt câteva amănunte pe care trebuie să le punctăm. Pe unele le-am sesizat după ce am plecat din complex, pe altele șederea acolo ni le-a confirmat.

1. A fost însă un dezastru la intrarea și ieșirea din complex la orele de vârf, în toată perioada celor cinci zile cât am stat în 21 Residence Politehnica.

2. Există un loc de joacă amenajat. Arată bine, dar este foarte însorit și deseori aglomerat, deși este combinat cu un teren de sport, unde copiii, și nu doar ei, sunt în siguranță. Dezvoltatorul zice că are 1000 de metri pătrați. L-am măsurat, are mai puțin (sub 900).

3. Suprafața locuințelor calculate de dezvoltator include balconul. Acesta nu intră în calculul suprafeței utile (vezi detalii AICI). Pentru corecta evaluare cea mai mică garsonieră are în fapt 33,30 mp suprafață utilă, nu 35.40 mp (2.20 mp sunt suprafața balconului). Situația se repetă și în cazul apartamentelor cu 2, 3 și 4 camere. Suprafața minimă a camerei de zi ar trebuie să fie de cel puțin 18 mp. În complex sunt camere de zi care au doar 16.35 mp.

4. Construcțiile sunt pe fundație de tip radier cu înălțimea de 155 centimetri. Aceasta este soluția cea mai utilizată pentru fundațiile care vor suporta o încărcătură de greutate mare sau atunci când terenul este slab. Este o fundație de suprafață de forma unei plăci groase din beton armat. La suprastructură este aplicat sistemul de construcție pe cadre și stâlpi din beton armat cu umpluturi din cărămidă de 30 centimetri grosime. Tot cărămidă s-a folosit și la compartimentările interioare pentru a oferi o bună izolație fonică. La exterior este izolație cu polistiren de 10 cm.

5. Balcoanele (!) și băile au sistem de scurgere în podea.

6. S-a utilizat închiderea balcoanelor cu sticlă securizată transparentă (idee excelentă pentru a nu bloca lumina din camere și pentru perspectivă).

7. Apartamentele cu trei și patru camere au două băi, iar cele mai multe dintre ele, datorită poziției pe palier au ventilație naturală. Am văzut și ne-a plăcut că ferestrele de la băi sunt mari. Menționăm că băi complet echipate (cu cadă) sunt doar la apartamentele cu trei camere, cele cu patru au o situație oarecum nefirească. Baia cu cadă permite accesul doar prin dormitorul matrimonial (a doua cameră ca suprafață dintre cele patru ale locuinței). A doua baie are doar cabină de duș. În schimb s-a realizat o dependință, numită dressing, compartimentările cu patru camere fiind singurele care includ un astfel de spațiu de depozitare.

8. Există contorizare individuală, la fiecare apartament pentru apă, gaz și electricitate.

9. Sunt centrale termice pe condensare (Viessmann), adaptate la dimensiunea fiecărui apartament în parte. S-au folosit radiatoare clasice. Am remarcat un radiator montat pe hol, ceea ce ne-a plăcut.